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ZOOM SUR... LA RESILATION DU BAIL D’HABITATION
LA LOI
Les congés du locataire sont régis par les dispositions des articles 12 et 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Les congés du propriétaire sont régis par les dispositions des articles 10, 11, 13 et 15 de la loi du 6 juillet 1989.
LE CONGE DONNE PAR LE BAILLEUR
Le bailleur ne peut adresser congé à son locataire que pour l’échéance du bail et en respectant un délai de préavis de 6 mois (article 15 Loi du 6 juillet 1989) Le congé doit par ailleurs être nécessairement fondé sur :
- un motif légitime est sérieux (notamment l’inexécution par le locataire d’une obligation figurant au bail)
- une volonté de reprendre l’immeuble pour l’habiter
- la volonté de vendre l’immeuble
Si le bailleur ne donne pas congé le contrat de bail est soit reconduit tacitement (si nul ne se manifeste) soit renouvelé (si les parties, bailleur et locataire, se rapprochent pour signer un renouvellement du bail). Ainsi, à la différence du locataire, le propriétaire bailleur ne peut pas donner congé en cours de bail, à moins que le locataire ne respecte pas ses obligations et que le propriétaire demande la résiliation judiciaire du contrat de location ou la mise en jeu de la clause résolutoire.
Le bailleur qui souhaite renouveler le contrat de bail à son locataire et augmenter le loyer devra lui adresser un congé avec offre de renouvellement.
Le congé du bailleur sera adressé au locataire. Des règles spéciales concernent les époux et les partenaires d’un PACS, ainsi que les personnes âgées à faibles revenus.
Pour les congés donnés par le bailleur : Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux.
LE CONGE DONNE PAR LE LOCATAIRE
Le locataire de son côté peut donner congé à tout moment (article 12 Loi du 6 juillet 1989). Il devra respecter un préavis de trois mois qui peut être ramené à un mois dans les cas suivants :
- d'obtention d'un premier emploi
- de mutation
- de perte d'emploi
- ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi,
- locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile
- locataires bénéficiaires du revenu minimum d'insertion.mutation (RMI)
Le locataire n’a pas à donner de motif pour adresser son congé. Le Congé du locataire sera adressé au bailleur. Le délai de préavis du locataire est de 3 mois.
Ce délai est réduit à 1 mois en cas :
- d'obtention d'un premier emploi,
- de perte d'emploi
- de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi,
- de mutation,
- s'il a plus de 60 ans et justifie d'un état de santé qui justifie un changement de domicile,
- pour les bénéficiaires du RMI,
- de congé en vue d'une location HLM dont le bien appartient au même bailleur social.
Pendant le délai de préavis, le locataire est redevable des loyers et des charges.Au terme du préavis, un état des lieux doit être « établi contradictoirement par les parties lors (...) de la restitution des clés, ou à défaut par huissier de justice » L'état des lieux doit être dressé, soit :
Contradictoirement.
La fin du délai de préavis emportant la fin des effets juridiques du contrat de location, le propriétaire se verra contraint de restituer l'éventuel dépôt de garantie dans un délai de deux mois.
Retrouvez dans nos guides des congés du locataire et du propriétaire 15 et 20 pages de précieux conseils, jurisprudence, et réponses à toutes vos questions :
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