Résultats de recherche pour contrat de location, baux, bail

 

 

• LA LOI
  – La location saisonnière a l’avantage d’être parmi les locations libres, à savoir simplement soumises au Code civil. Cela confère une grande liberté pour l’établissement du contrat de bail. Il s’agit des articles 1714 à 1762 du Code civil, auxquels il est possible de déroger contractuellement.
  Ces articles constituent la base commune (ou droit commun) de tous les contrats de location. Pour certains d’entre eux (baux d’habitation), des lois spéciales ont été votées (loi du 1er septembre 1948, loi du 6 juillet 1989) qui complètent les dispositions du Code civil. Mais pour les locations que ces lois ne régissent pas (comme la location saisonnière), il convient toujours de se référer aux dispositions du Code civil. Aux côtés des locations saisonnières proposées par des particuliers ou les professionnels, il existe des locations dites classées, c’est-à-dire classées dans une des deux catégories que sont les locations de tourisme et les gîtes de France. Des règles précisent encadrent l’appartenance à ces deux statuts. Le particulier qui n’a pas demandé le classement de son local n’est donc pas soumis à ces règlements particuliers qui seront néanmoins sommairement décrits ci-dessous pour une parfaite information.

  Ce classement est facultatif. Le propriétaire qui en fait la demande et qui l’obtient doit se conformer aux obligations des textes ci-dessous :

  • l’arrêté ministériel du 28 décembre 1976 (Journal Officiel 5 janvier 1977);
  • l’arrêté du 21 novembre 1989 (Journal Officiel 20 mai 1990);
  • modifié par l’arrêté du 8 janvier 1993 (Journal Officiel 29 janvier 1993).

  Il existe deux types de classements :
  – le classement en étoiles des meublés de tourisme;
  – le classement en épis des gîtes de France.
  A noter l’existence d’associations nationales qui n’ont pas le caractère officiel des meublés de tourisme ou des gîtes de France, mais qui ont défini leur propres règles : Nid, Vacances en Bretagne, Café Couette, Cléconfort, etc.
  Par ailleurs, la loi no 95-115 du 4 février 1995 d’orientation pour l’aménagement et le développement du territoire (Journal Officiel 5 février 1995) impose au propriétaire ou à toute personne ayant l’intention de louer, à des fins touristiques, à des personnes qui ne sont pas domiciliées dans la commune, tout ou partie de leur résidence principale ou secondaire, d’en faire la déclaration à la mairie du lieu d’implantation de la résidence.

• PRINCIPALES CARACTERISTIQUES
  Il n’existe pas de disposition légale donnant une définition de la location saisonnière, sauf pour les locations meublées de gîtes ou de meublés de tourisme.
  Traditionnellement, une location saisonnière est de courte durée, c’est-à-dire consentie à la semaine, à la quinzaine ou au mois, ou éventuellement pour une saison d’été ou d’hiver et ne dépassant pas la saison, soit normalement trois mois (bien que dans certains cas la jurisprudence ait admis une durée supérieure, ou inférieure : voir ci-après).
  Par ailleurs, c’est une location libre, c’est-à-dire que bailleurs et locataires peuvent organiser leurs relations contractuelles comme ils le souhaitent.
  – Réserver une location saisonnière : Le bailleur a l’obligation de donner un descriptif : En effet, l’arrêté no 23-305 du 16 mai 1967 relatif aux locations meublées saisonnières et qui dispose que : « Toute offre saisonnière en meublée doit, préalablement à la conclusion du contrat faire l’objet de la remise au locataire d’un descriptif des lieux loués mentionnant le prix de la location et, le cas échéant, le montant de la commission. ». En cas de renseignements inexacts le bailleur encourt une amende pour publicité mensongère et une condamnation à payer des dommages et intérêts au locataire lésé.

  La réservation se fera en retournant au propriétaire le descriptif et le contrat de location signé ainsi qu’un acompte ou des arrhes.

  – Les contrats :
  Si la loi impose l’obligation d’un descriptif écrit, en revanche elle n’exige pas qu’un contrat écrit soit signé. Un bail verbal est donc en théorie valable, à condition de pouvoir prouver l’accord des parties. Afin d’éviter tout contentieux sur ce point, il est recommandé d’établir un écrit en deux exemplaires

  – L’état des lieux :
  Un état des lieux d’entrée et de sortie devra être dressé entre les parties. S’il n’est pas fait d’état des lieux, le locataire est réputé avoir reçu les lieux en bon état et doit les rendre comme tels, sauf preuve contraire (article 1731 du Code civil).

  – Le montant de la caution, le mode et le délai de restitution :
  Aucune règle précise ne régit ce point. La liberté des parties fait loi.
  En général, le dépôt de garantie est compris entre 15 et 20 % du prix de la location. Exigé à l’entrée dans les lieux, il sera utilisé, le cas échéant, par le propriétaire en dédommagement des détériorations des lieux ou du mobilier. La date limite de restitution du dépôt de garantie doit être fixée par le contrat. Si le montant de la caution est insuffisant pour payer les dégradations du locataire, celui-ci devra régler la différence.

  Retrouvez tous nos modèles de lettres la location saisonnière: cliquez ici

 

A l’occasion de l’arrêté Novelli du 19 mars 2010 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels, faisons le point de la question des honoraires des syndics de copropriété.

Deux textes réglementent cette question :

• l’arrêté du 2 décembre 1986
• l’arrêté du 19 mars 2010

Ces textes fixent un forfait de prestations que le syndic doit obligatoirement proposer dans son contrat annuel. Ce socle incompressible peut être complété par des prestations spéciales donnant lieu à honoraires.

QU’EST CE QUI EST COMPRIS DANS LE FORFAIT ANNUEL ?

• L’assemblée générale annuelle

Sont compris :
– les convocations et les documents joints
– la réunion du conseil syndical précédant l’assemblée
– la mise à disposition à tous les copropriétaires des différentes pièces comptables et des justificatifs
– la tenue de l’assemblée
– l’établissement de la feuille de présence
– l’émargement
– la vérification des voix et des pouvoirs
– la tenue du registre des procès verbaux
– la rédaction du procès verbal si le syndic est secrétaire
– l’envoi et la notification du procès verbal
– l’affichage dans les parties communes du procès verbal abrégé mentionnant les résolutions relatives à l’entretien de la copropriété et des travaux
– la présence du syndic ou de son représentant.

Rien n’oblige donc le syndic à tenir une assemblée en dehors des horaires d’ouverture des bureaux (le soir par exemple) ; et dans ce cas, une négociation peut se faire pour que cette possibilité figure au forfait.

• Les visites de la copropriété

Le syndic est tenu de proposer dans son forfait des visites régulières de la copropriété. Mais les modalités doivent être contractuellement convenues. Les copropriétaires doivent donc exiger que le nombre de visites et leur fréquence soient précisés dans le contrat.

• Le contrat d’assurance et la gestion des sinistres

Le syndic a l’obligation d’inclure dans son forfait la souscription des polices d’assurance au nom du syndicat et avec l’accord préalable de ce dernier.
Il doit également comprendre les déclarations de sinistres concernant les parties communes et les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties communes (le syndic ne peut pas prendre d’honoraires pour ouverture ou gestion de dossier de sinistre).
Il s’occupe enfin du règlement des indemnités aux bénéficiaires.

• La gestion du personnel

Dans le forfait du contrat de syndic est également obligatoirement compris tout ce qui concerne la gestion du personnel :
– recherche et entretien préalable (frais d’annonce non compris)
– paiement du salaire et accessoires
– tenue du livre des salaires et édition des bulletins de paie
– déclarations et paiements aux organismes fiscaux et sociaux
– attestations et déclarations obligatoires
– gestion des remplacements pendant les congés
– arrêts maladie et maternité
– mise en place du DUERSST (évaluation des risques professionnels des gardiens d’immeuble) et mise à jour
– calcul des intérêts légaux au profit du syndicat.

Le syndic ne peut pas demander d’honoraire pour le remplacement d’un salarié absent ou pour les frais du comptable chargé de faire les bulletins de salaire.

• Comptabilité générale de la copropriété

Le syndic doit proposer l’établissement du compte de gestion générale et des annexes du syndicat des copropriétaires, la présentation des comptes, l’établissement d’un budget prévisionnel et les comptes propriétaires.
Sont obligatoirement compris dans le forfait :
– l’établissement et la mise à jour de la liste des copropriétaires
– l’appel des provisions sur budget prévisionnel
– l’imputation des consommations individuelles de fluide ou d’énergie lorsque les compteurs sont déjà installés lors de la désignation du syndic (pas d’honoraire en plus pour relever ces compteurs)
– compte fournisseur
– vérification du paiement des factures
– remise au syndic successeur de l’état financier de la totalité des fonds, de l’état des comptes des copropriétaires et des comptes du syndicat
– compte bancaire séparé ou compte du cabinet (au choix mais le syndic est autorisé à appliquer un tarif spécial pour le compte séparé).

• Les archives de la copropriété

Le syndic est tenu d’inclure dans son forfait la gestion de certaines archives de la copropriété.
Le texte parle « d’archives utiles » notamment :
– les plans
– le règlement de copropriété
– l’état de répartition des charges
– l’état de division
– les procès verbaux des assemblées générales
– les contrats de travail des préposés du syndicat
– les contrats d’assurance de l’immeuble et document nécessaire pour leur mise en oeuvre
– les documents et les décisions de justice relatifs à l’immeuble dont les délais de contestation ne sont pas révolus
– les contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs ainsi que toute pièce administrative de moins de 2 ans.

La transmission des archives au syndic successeur doit être aussi comprise dans le forfait.
Certains syndics facturent les « archives dormantes », vous êtes en droit de le refuser.

CE QUI PEUT ÊTRE FACTURE EN SUPPLÉMENT ?

• Les honoraires en pourcentage des travaux

Ces honoraires ne peuvent pas être prévus dans le contrat de syndic.
Ils doivent être votés en assemblée en même temps que les travaux.
Attention le syndic ne peut pas prendre d’honoraires sur les travaux relevant de la gestion courante.

• Le recouvrement des charges

Les syndics peuvent facturer l’envoi de lettres de relances. En revanche les frais dits « nécessaires » au recouvrement des charges impayées sont supportés par le copropriétaire défaillant.

• Les copies

Les frais de tirage des documents de gestion courante ne sont pas compris dans le forfait.

Pour aller plus loin :
Nos modèles en droit de la copropriété :
Rubrique copropriété
Nos modèles en matière de :
Baux d’habitation
Baux commerciaux
Baux professionnels
Location meublée
Location saisonnière
Location de parking
Transaction immobilière
Location d’emplacement publicitaire

 

TOUT SAVOIR SUR LA GARANTIE DES RISQUES LOCATIFS UNIVERSELLE :

• Les baux en cours sont également concernés
  

Le dispositif de la GRL peut être mis en place pour les baux en cours. Deux conditions toutefois : il faut que le bail soit signé depuis plus de 6 mois et qu’il n’y ait pas eu plus de 2 mois d’impayés au cours des 6 derniers mois.

• Du côté des Assureurs
  
• Les compagnies d’assurance offrant la GRL
  A ce jour DAS du groupe MMA et CGI Assurances ont signé la convention d’adhésion avec L’APAGL et peuvent donc offrir cette garantie. Pour savoir si d’autres compagnies ont signé la convention rendez-vous sur le site de la GRL : + d’infos
• Les garanties obligatoirement offertes (contrat socle)
  Au minimum les contrats proposés par les assureurs devront comprendre :
  • la prise en charge des loyers impayés et des frais de contentieux (frais de procédure, honoraires d’avocat, d’huissier…etc) dans la limite du plafond de 70.000 €,
  • la prise en charge des dégradations locatives dans la limite de 7.700 €, ramenée à 3.500 € pour les meublés.
  • la prise en charge est due dés le 2ème mois d’impayés ou en cas d’impayés partiels lorsque le total des sommes non réglées sur une période de 12 mois atteint au moins un mois de loyer (après déduction des aides au logement)
• Attention aux primes d’assurance :
  Pour la nouvelle GRL la prime d’assurance n’est plus plafonnée et chaque compagnie pourra proposer ses propres tarifs. Autrefois limitée à 1,8 % du montant des loyers quittancés, gageons que les nouveaux contrats proposeront des taux supérieurs d’autant que chaque assureur pourra proposer des garantie supplémentaires au contrat socle.

 

• Que devient l’ancienne GRL ?
  

Tous les contrats d’assurance signés avant le 27 décembre 2009 sont soumis à l’ancienne GRL.

 

• LA LOI
  – L’article 35 de la loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005 indique que l’indice de référence des loyers se substitue à l’indice du coût de la construction comme référence pour la révision des loyers en cours de bail dans le parc locatif privé. Le décret relatif à l’indice de référence des loyers n° 2005-1615 du 22 décembre 2005 définit ses modalités de calcul et de publication. L’indice de référence des loyers entre en vigueur le 1er janvier 2006 (article 163 de la loi de finances pour 2006 n° 2005-1719 du 30 décembre 2005). L »indice de référence des loyers est publié chaque trimestre par l’INSEE et au journal officiel. Le loyer peut être révisé une fois par an si une clause du bail le prévoit
• PRINCIPALES CARACTERISTIQUES
  La date de révision est précisée dans le bail ou à défaut, il sera pris la date anniversaire de la prise d’effet du contrat de location.
  Depuis le 1er janvier 2006, l’augmentation ne peut être supérieure à la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié trimestriellement par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE). La moyenne de référence qui sert de base de calcul est celle qui figure dans le bail.– Les nouveaux contrats :
  A compter du 1er janvier 2006, les nouveaux contrats doivent faire référence, dans la clause de révision de loyer, à l’indice de référence des loyers (IRL) publié trimestriellement par l’INSEE (le dernier indice publié à la date de signature du contrat).

  – Les contrats en cours :
  Pour les contrat de location en cours au 1er janvier 2006 (qui doivent faire référence à la moyenne sur quatre trimestres de l’indice du coût de la construction d’un trimestre donné) l’indice de référence est depuis le 1er janvier 2006 remplacée automatiquement par l’indice de référence des loyers du trimestre correspondant de l’année 2004 (2ème, 3ème ou 4ème) ou 2005 (1er). La date de référence n’a pas à être modifiée. Il n’est pas nécessaire de signer un avenant ou de modifier le contrat.

  – Pour calculer la révision du loyer, il faut connaître :
  Il convient de connaître les éléments suivants :

  • le montant du loyer hors charge avant l’augmentation (L),
  • la dernière valeur de l’indice de référence des loyers (I) correspondant au trimestre de référence prévu dans le contrat,
  • l’indice de référence des loyers (IRL) du même trimestre de l’année précédente (R)

  Le loyer indexé sera égal à = (LxI)/R

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