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Zoom sur… Le changement d’activité d’un bail commercial ou la déspécialisation

 

  • LA LOI
    Tous les baux ne sont pas « tout commerce ». Mais la loi permet de transformer un bail prévu pour une activité spécifique. Ainsi, les articles L145-47 et suivants du Code Commerce prévoient dans quelles conditions le locataire peut adjoindre à l’activité prévue au bail commercial des activités connexes ou complémentaires
  • LES PRINCIPALES CARACTERISTIQUES DE LA DESPECIALISATION OU CHANGEMENT D’ACTIVITE DU BAIL COMMERCIAL
    – Définition
    La déspécialisation est une faculté qui permet aux locataires de modifier la destination initiale du bail.
    Il s’agit principalement soit d’ajouter une activité qui n’était pas prévue initialement dans le bail (déspécialisation restreinte) soit de modifier complètement l’activité prévue initialement sur le bail (déspécialisation plénière).– Comment modifier l’activité prévue initialement au bail
    En matière de bail commercial, lorsqu’il s’agit d’ajouter une toute nouvelle activité au bail commercial on parle de « déspécialisation plénière ». Elle peut être demandée par le locataire en suivant une procédure bien précise (acte d’huissier notamment), et si le bailleur ne répond pas dans les trois mois il est considéré comme avoir accepté. Mais le bailleur peut aussi refuser la demande ou bien encore l’accepter sous conditions (sauf l’augmentation de loyer).

    – Comment ajouter une activité connexe à celle prévue initialement au bail
    On parle dans ce cas de « déspécialisation restreinte ». Le locataire demande d’ajouter une activité au bail qui possède un lien avec celle prévue initialement. Par exemple le débit de boissons ajoute à son activité la vente de casse-croûtes, sandwiches, buffet froid ou chaud, le Coiffeur ajoute la vente de parfums et produits de beauté, l’Epicerie ajoute la vente occasionnelle de pains…etc
    Le locataire doit demander au propriétaire par huissier, et si le bailleur ne répond pas dans les deux mois il est considéré comme avoir accepté. Mais le bailleur peut aussi accepter sous conditions (sauf l’augmentation de loyer).

    – Que doit faire le bailleur ?
    Dans les deux cas, le bailleur peut refuser la demande ou bien encore l’accepter sous conditions. Il faut que le bailleur motive son refus car sinon il peut être jugé que celui-ci n’est pas justifié.
    Uniquement en matière de déspécialisation plénière, le bailleur a droit à une indemnité « égale au montant du préjudice » du bailleur (article L 145-50 du Code de commerce) ainsi qu’à une augmentation du loyer (même article)..

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