Entretien et réparations locatives : qui paie quoi ?

Un robinet qui fuit, une chaudière en panne, des volets abîmés : au moment des travaux ou de l’état des lieux de sortie, la question revient toujours. Qui paie quoi entre le propriétaire et le locataire ? La règle est posée par la loi du 6 juillet 1989 et par le décret n° 87-712 du 26 août 1987, qui dresse la liste des réparations dites locatives. Le point.

Le principe général

La logique est simple : le locataire assume l’entretien courant du logement et les menues réparations liées à l’usage normal. Le bailleur prend en charge tout le reste : les grosses réparations, la vétusté, les vices de construction et la mise en conformité du logement, qui doit rester décent pendant toute la location.

À la charge du locataire

Le locataire doit entretenir le logement en « bon père de famille » et rendre les lieux dans l’état où il les a reçus, usure normale mise à part. Relèvent de lui, entre autres :

• le remplacement des joints, flexibles, petits éléments de robinetterie ;
• l’entretien courant de la chaudière et le ramonage lorsqu’un contrat le prévoit ;
• le remplacement des vitres cassées, des clés perdues, des ampoules ;
• le rebouchage des trous, le maintien en état des peintures et revêtements ;
• l’entretien du jardin privatif, des gouttières et des menuiseries.

À la charge du bailleur

Le propriétaire supporte les travaux qui dépassent le simple entretien :

• les grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil (murs, toiture, gros œuvre) ;
• le remplacement d’un équipement vétuste ou hors d’usage (chaudière, chauffe-eau en fin de vie) ;
• les réparations rendues nécessaires par la vétusté, la malfaçon, un vice ou la force majeure ;
• les travaux de mise aux normes et de maintien de la décence du logement.

Vétusté, usure, force majeure : les vraies sources de litige

Une réparation normalement à la charge du locataire bascule sur le bailleur si elle découle de la vétusté, d’un vice de construction, d’une malfaçon ou d’un cas de force majeure. Autrement dit, le locataire ne paie pas pour ce qu’il n’a pas dégradé. C’est souvent là que se joue le désaccord au moment de l’état des lieux de sortie.

La clé pour éviter le conflit : l’état des lieux

La comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie est ce qui permet de trancher. Un état des lieux précis, daté et signé par les deux parties protège autant le propriétaire que le locataire. Une grille de vétusté annexée au bail permet en plus d’objectiver l’usure liée au temps.