Travailler dans l’immobilier ?
Avec quel statut ? : Agent commercial, salarié VRP…
Titulaire de la carte professionnelle connaissez-vous bien vos obligations ?
Cette fiche pratique vous rappellera les principales règles en vigueur
L’agent immobilier appartient aux professions dites réglementées. Cela signifie que pour l’exercer il convient d’une part de répondre à certaines conditions (diplômes ou expérience) et formalités administratives (carte professionnelle, assurance) et d’autre part se soumettre à des règles d’exercice stricte (loi du 2 janvier 1970 dite loi HOGUET et son décret d’application du 20 juillet 1972).
Qui est concerné ?
- La Carte Professionnelle :
Elle est obligatoire pour les personnes physiques ou morales qui d’une manière habituelle se livrent ou prêtent leur concours même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui à savoir :
La transaction (achat, vente, échange, location, sous location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé, d’immeuble bâtis ou non bâtis ; l’achat la vente ou la location-gérance de fonds de commerce ; la cession d’un cheptel mort ou vif, la souscription, l’achat la vente d’actions ou de parts de sociétés immobilières ; l’achat la vente de parts sociales non négociables lorsque l’actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce),
La gestion immobilière (y compris les marchands de liste et la conclusion de contrat de jouissance d’immeuble à temps partagés)
Exonérations : En revanche ne sont pas soumis à l’obligation de détention d’une carte professionnelle : les promoteurs immobiliers, les marchands de biens, le propriétaire en indivision, les représentants légaux ou conventionnels (conjoints, tuteurs, sociétés d’attribution sous certaines conditions), les professions juridiques ou judiciaires (huissier notaire et avocat) ainsi que le géomètre expert, l’architecte et même les agences de voyages (pour la vente en multipropriété et les locations saisonnières ou meublées), enfin le secteur locatif dépendant de l’Etat ou destiné au logement social ont également un régime dérogatoire. - L’Agent commercial :
Il s’agit d’un collaborateur indépendant de l’agent immobilier qui prospecte la clientèle et apporte des affaires à l’agence partenaire. Il est indépendant et autonome. Il signe un contrat avec le titulaire de la carte professionnelle qui lui donne mandat de négocier, s’entremettre ou s’engager pour son compte et lui délivre une « attestation d’emploi » visée par la préfecture. Il doit obligatoirement avoir un contrat écrit et être immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux au registre du commerce et des sociétés et cotiser à ses propres caisses de retraite, sociales ou assurances. Le taux de commission qui lui est attribué doit être supérieur à celui des négociateurs salariés puisqu’il doit supporter ses propres charges (ce point est retenu par l’administration comme l’un des critères pour requalifier le contrat d’agent commercial en salarié). Il ne doit pas avoir de bureau attribué à l’agence ni de clientèle attribuée.
L’agent commercial possède un droit de suite en cas de cessation du contrat ainsi qu’à une indemnité compensatrice. Il a également le droit de présenter un successeur. Attention l’agent commercial ne peut pas rédiger d’acte sous seing privé à l’exception des mandats (article 4 alinéa 3 de la loi du 2 janvier 1970). - Le salarié :
Le statut du salarié négociateur immobilier est prévu par l’avenant 31 du 15 juin 2006 de la convention nationale de l’immobilier. Il doit être salarié par le titulaire de la carte professionnelle. Il peut être VRP et représenter son employeur auprès de la clientèle qu’il prospecte à l’extérieur de l’agence, ou ne pas être VRP et avoir pour activité principale de faire visiter les biens et d’accueillir les clients à l’agence en vue de négocier la vente ou la location des biens objets d’un mandat. Occasionnellement il peut démarcher la clientèle. Le salarié bénéficie d’un salaire mensuel minimum de 1300 euros bruts sous forme d’une avance sur commission non remboursable. Les comptes sont faits normalement lors d’arrêtés trimestriels en comparant le minimum versé et les commissions dûes. Si celles-ci sont inférieures, le minimum garanti demeure acquis au salarié, dans le cas contraire, le supplément entre le minimum garanti et les commissions revient au salarié. Il a droit à des congés payés (soit le 12ème de la rémunération annuelle pouvant être inclus dans le taux de commissionnement). Les frais sont remboursables sur justificatifs, le contrat de travail pouvant cependant prévoir un montant maximum ou une indemnité forfaitaire. Le salarié a un droit de suite pendant un minimum de 6 mois.
Obtenir une carte professionnelle
- Les diplômes :
Pour solliciter une carte professionnelle il faut justifier d’un niveau d’étude BAC +3 ou certains diplômes spécialisés (DUT ou BTS spécialisés en matière immobilière, ICH option vente et gestion d’immeubles). - Diplômes et expérience professionnelle :
Le titulaire du Baccalauréat qui a occupé pendant 3 ans un emploi subordonné se rattachant à l’une des activités de l’immobilier (transaction gestion) peut également prétendre à l’obtention de la carte. - Seulement l’expérience professionnelle :
Celui qui a occupé un emploi subordonné se rattachant à l’une des activités de l’immobilier (transaction gestion) pendant 10 ans (ramené à 4 ans si affilié cadre ou d’un emploi public catégorie A ou de niveau équivalent). Dans tous les cas il faut avoir été salarié (exclusion des agents commerciaux et des collaborateurs non rémunérés (conjoint collaborateur notamment) - Les garanties légales :
Pour obtenir la carte professionnelle il faut justifier d’une assurance ou garantie financière permettant à tout moment le remboursement des fonds, effets ou valeurs détenus pour le compte d’un tiers. Cette garantie peut être donnée soit par un cautionnement déposé à la Caisse de Dépôts et Consignation ou encore la caution écrite donnée par une société d’assurance agréée ou un établissement de crédit habilité… Le montant de la garantie est de minimum 110.000 euros (avec possibilité de réduction à 30.000 euros sous certaines conditions).
Il convient également de justifier d’une assurance responsabilité civile professionnelle. - Ce que doit contenir le dossier déposé en préfecture :
La demande est accompagnée :- De la justification qu’il est satisfait par le ou les demandeurs aux conditions d’aptitude professionnelle (diplômes, expérience professionnelle) ;
- De l’attestation de garantie financière suffisante délivrée dans les conditions prévues à l’article 37 ;
- De l’attestation d’assurance contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile professionnelle délivrée conformément au deuxième alinéa de l’article 49 ;
- D’un extrait du registre du commerce et des sociétés datant de moins d’un mois si la personne est immatriculée à ce registre ou d’un double de la demande si elle doit y être immatriculée ;
- Suivant le cas, d’une attestation délivrée par l’établissement de crédit qui a ouvert le compte prévu soit par l’article 55, soit par l’article 59, avec l’indication du numéro de compte et de la succursale qui le tient, ou d’une attestation d’ouverture au nom de chaque mandant des comptes bancaires prévus par l’article 71 ;
- Le cas échéant, lorsque la demande tend à la délivrance d’une carte portant la mention « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » ou « Marchand de listes », de la déclaration sur l’honneur qu’il n’est reçu aucun fonds, effet ou valeur à l’occasion des opérations mentionnées aux 1° à 5°, 7° et 8° de l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 susvisée ;
L’absence d’incapacité ou d’interdiction d’exercer définie au titre II de la loi du 2 janvier 1970 est établie par un bulletin n° 2 du casier judiciaire du demandeur, délivré à la demande du préfet. - Une liste des établissements, succursales, agences ou bureaux qui dépendent du même déclarant est, s’il y a lieu, jointe à la demande. Cette liste précise la dénomination et l’adresse de chaque établissement, succursale, agence ou bureau, même s’ils ne sont ouverts qu’à titre temporaire.
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