La loi du 10 juillet 1965 sur l’organisation et le fonctionnement des copropriétés et le décret d’application du 17 mars 1967 réglementent la copropriété.
La copropriété fonctionne grâce au versement de charges.
Le paiement des charges est obligatoire et le syndic doit veiller à leur recouvrement sous peine d’engager sa responsabilité.
CHARGES
DISTINCTION CHARGES – PROVISIONS SUR CHARGES – AVANCES
- Les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part.
- Les provisions sur charges sont les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif après approbation des comptes du syndicat de copropriété.
Les provisions demandées en application du budget prévisionnel sont exigibles le 1er jour de chaque trimestre.
- Les avances sont les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision prise en assemblée générale, à constituer des réserves ou à alimenter un emprunt contracté par le syndicat auprès des copropriétaires ou certains d’entre eux.
Le syndic vous adresse un avis indiquant le montant de la somme exigible et l’objet de cette dépense.
DISTINCTION CHARGES GÉNÉRALES – CHARGES SPÉCIALES
Le règlement de copropriété répartit les charges entre deux catégories : charges générales et charges spéciales.
Les charges générales :
Elles sont relatives à la conservation, l’entretien, l’administration des parties communes, le ravalement des façades, l’éclairage des parties communes, l’accès à l’immeuble (interphone), les frais de tenue de l’immeuble, les honoraires du syndic.
Les charges générales sont réparties entre les copropriétaires en fonction de la valeur relative à leur lot. Cette valeur sert également à l’établissement des quotes-parts des parties communes (tantièmes).
Les charges spéciales :
Elles concernent les services collectifs et les éléments d’équipement communs : entretien et fonctionnement de l’ascenseur, du chauffage centrale, vides ordures.
Elles sont réparties en fonction du critère d’utilité ; c’est à dire en fonction de l’utilité que présentent ces éléments d’équipement pour chaque copropriétaire.
A titre d’exemple, le copropriétaire d’un appartement au rez-de-chaussée ne participe pas aux charges d’ascenseur. A l’inverse, le copropriétaire d’un appartement en étage sera obligé de payer ces charges même s’il emprunte les escaliers.
Tous les nouveaux règlements de copropriété publiés depuis le 31 décembre 2002 doivent préciser la façon dont les quotes-parts des parties communes et les quotes-parts de charges sont calculées.
RECOUVREMENT DES CHARGES
Pour faire face à l’ensemble des dépenses, le syndic vous réclame au début de chaque trimestre le paiement d’une provision qui est égale au quart du budget. Le syndic peut également exiger le paiement de provisions pour travaux.
A défaut de règlement après 30 jours d’une mise en demeure de la part du syndic, le copropriétaire peut se voir réclamer la totalité des provisions de l’année budgétée.
Le syndic peut également engager une procédure judiciaire en recouvrement de charges ; mais il ne peut engager une procédure de saisie immobilière sans avoir obtenu au préalable l’autorisation de l’assemblée générale.
TRAVAUX
Le syndic peut également exiger le versement de provisions pour les travaux non compris dans le budget prévisionnel :
- travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble ou portant sur les éléments d’équipement communs autre que les travaux de maintenance
- travaux d’amélioration
- études techniques telles que diagnostics.
L’assemblée générale détermine le montant et la date d’exigibilité de la dépense.
Pour aller plus loin :
Loi du 10 juillet 1965
Décret du 17 mars 1967
Notre rubrique copropriété
Modèles de lettres :
Demande de délais de paiement des charges
Contestation d’un appel de charges
Mise en demeure au syndic de remédier à un dysfonctionnement
Demande d’autorisation de travaux
Demande de pose d’antenne
