- LA LOI
– Règles communes à toutes les sociétés civiles :
Ces règles figurent aux articles 1832 à 1844-17 et 1845 à 1870-1 du Code civil, tels qu’ils ont été établis par la loi n° 78-9 du 4 janvier 1978 modifiée par la loi n° 82-596 du 10 juillet 1982, ainsi qu’aux articles 1 à 29 du décret d’application n° 78-704 du 3 juillet 1978. Il convient également, pour tout ce qui concerne la publicité, de se reporter au décret n° 84-406 du 30 mai 1984 abrogeant le décret n° 67-237 du 23 mars 1967.– Règles propres à certaines sociétés civiles :
Elles figurent aux articles 1845 à 1870-1 du Code civil ainsi qu’aux articles 30 à 57 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978. Ces règles concernent les sociétés suivantes : les sociétés civiles de placement immobilier, les sociétés civiles d’attribution, les sociétés civiles d’attribution d’immeubles à temps partagé. - DEFINITION
La société civile immobilière est définie par l’article 1832 du Code civil dans les termes suivants :
« La société est instituée par deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d’affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l’économie qui pourra en résulter. » - PRINCIPALES CARACTERISTIQUES
– La société civile immobilière est donc un contrat par lequel deux ou plusieurs personnes mettent en commun un immeuble en vue d’en partager les bénéfices ou de profiter de l’économie qui pourrait en résulter. C’est une société de personnes dont les associés sont tenus indéfiniment et solidairement des dettes sociales en proportion de leurs parts dans le capital social.
– Les principales caractéristiques de cette forme de société sont les suivantes :
– la loi ne fixe pas de capital minimum ;
– il faut au moins deux associés pour la constituer ;
– la gestion est assurée par un ou plusieurs gérants.
Cette forme de société est susceptible de nombreuses applications, toutes les activités immobilières n’ayant pas un caractère commercial pouvant être exercées sous cette forme, construction immobilière, achat d’immeubles…
– Les sociétés civiles, comme les autres sociétés, sont dotées de la personnalité morale. L’article 1842, alinéa 1er du Code civil précise à cet égard que « les sociétés autres que les sociétés en participation visées au chapitre III jouissent de la personnalité morale à compter de leur immatriculation ».
L’article 2 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978 précise que cette immatriculation a lieu au registre du commerce et des sociétés. Pendant la période antérieure à cette immatriculation, et bien que définitivement constituées dès la signature des statuts, elles n’ont aucune existence légale. Elles ne sont donc pas habilitées à être titulaires de droits et obligations, ni à agir par elles-mêmes. - CREER SA SCI
– Le choix du type de SCI s’effectue en fonction de son objet social. Les familles et les particuliers choisissent principalement les types de SCI suivants :
– La société civile immobilière de location ou gestion qui a pour principal objet la propriété, la gestion et plus généralement l’exploitation par bail, location ou toute autre forme d’un immeuble que la société se propose d’acquérir (ou apporter à la société).
– La société civile immobilière d’attribution qui a pour principal objet l’acquisition d’un immeuble, son aménagement en vue de sa division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété et en jouissance.
– La société civile immobilière de construction vente qui a pour principal objet l’acquisition d’un terrain à bâtir afin de procéder à l’édification d’un immeuble et la vente en totalité ou par fraction dudit immeuble.
– Les formalités : La création d’une SCI commence par la rédaction de ses statuts qui définiront les points essentiels de la société, notamment : la durée, l’objet, l’identité des associés, le capital social. Par la suite, la SCI doit être immatriculée au registre du commerce et des sociétés du tribunal de commerce dont dépend le siège social.
Une fois ces formalités accomplies, la SCI acquiert une personnalité morale ce qui lui permet de détenir un patrimoine propre, indépendant de ses associés.
Durant le fonctionnement et la durée de vie de la SCI, les associés devront respecter des obligations comptables et fiscales, comme par exemple la tenue une assemblée générale annuelle et de la publication des comptes. - L’INTERET DE LA SCI
La création d’une société civile est souvent présentée comme avantageuse pour gérer ou transmettre son patrimoine immobilier. Cependant la société civile immobilière n’a pas que des avantages. Il convient de bien se renseigner en fonction de l’opération envisagée : achat pour revendre, pour construire et habiter, pour louer, pour transmettre son patrimoine…
Principalement elle évite les aléas de l’indivision et les problèmes d’estimation et de constitution des lots, les problèmes de soulte éventuelle ainsi que l’injustice de l’évolution de la valeur des lots.
Elle permet par ailleurs de transmettre du patrimoine, de partager les risques d’exploitation, de conférer un avantage fiscal
Si l’on a bien conscience des contraintes de la mise en société, elle peut constituer un outil efficace de gestion du patrimoine permettant d’associer enfants et parents dans un achat immobilier. La transmission des parts des parents aux enfants ou aux petits-enfants peut ainsi s’effectuer progressivement, avec un coût fiscal mieux maîtrisé dans le temps.– Pour acheter sa résidence principale : acheter sa résidence principale en SCI ne permet pas de bénéficier du PEL ni des prêts à taux zéro, conventionnés ou PAS (prêt à l’accession sociale). Par ailleurs la SCI propriétaire ne pourra pas bénéficier des réductions d’impôts pour les gros travaux dont jouissent les personnes physiques propriétaires. En ce qui concerne l’impôt sur le revenu, être propriétaire d’un bien immobilier en SCI ne procure aucun avantage non plus. En revanche, la vente de sa résidence principale détenue par une SCI est à présent exonérée des plus values immobilières. La SCI représente une solution susceptible d’intéresser les nouvelles familles dites « recomposées » lors de l’achat de leur résidence principale. C’est à ce titre une structure idéale pour acheter ou gérer en commun un bien dans le cadre d’une acquisition en famille ou entre tiers : couples d’ami, partenaires pour une affaire, etc.
– Pour louer : seuls les patrimoines immobiliers conséquents verront un intérêt fiscal d’acquérir un immeuble locatif en SCI. En revanche, et au-delà de l’aspect fiscal, le choix de la SCI permet à plusieurs personnes de se grouper pour un investissement qui n’aurait pas été envisageable sans le concours des autres associés. Pour les immeubles à rapport locatifs, certains conseillent le montage suivant : le propriétaire peut apporter l’immeuble à une SCI en nue propriété et réaliser une donation partage de ses parts au profit de ses enfants. La donation de parts à des enfants, avec réserve d’usufruit permet de calculer les droits de donation uniquement sur la valeur de la nue propriété des parts (moins élevée, bien évidemment, que celle de la pleine propriété). Au décès du donateur, ses enfants recueillent automatiquement l’usufruit et deviennent ainsi propriétaires des parts de la SCI, sans droits de succession à payer. Attention cependant, ce type de procédé, peut être sévèrement sanctionné par l’administration fiscale si celle-ci vient à en avoir connaissance ; qualifié d’abus de droit, cela peut entraîner un redressement fiscal.
– Pour maintenir et transmettre un patrimoine dans une famille : c’est le principal intérêt de la SCI. Lorsque dans une famille il existe un bien immobilier important (maison de famille de grande valeur, château, hôtel particulier…), en l’apportant à une SCI réunissant les enfants, chacun détiendra une participation et les statuts pourront comprendre une clause obligeant les associés à racheter les parts de celui d’entre eux qui souhaiterait sortir de la SCI à un prix convenu à l’avance ; ainsi la famille évitera la vente à un tiers.Sur le plan fiscal, il est possible, tous les dix ans, de donner, en franchise totale d’impôt, 50 000 Euro à chaque enfant et pour chaque parent. Si l’immeuble est en SCI cette faculté est facilement utilisable, alors qu’elle ne paraît pas envisageable pour un immeuble en nom personnel que l’on ne peut pas diviser, sauf à se retrouver dans une situation d’indivision. En revanche, si cet immeuble est détenu dans le cadre d’une SCI, la transmission progressive des parts représentatives de cet immeuble est concevable. En matière de donation, certains conseillent le montage suivant : si la SCI a emprunté pour acquérir l’immeuble, le solde du prêt diminue d’autant la valeur des parts pour le calcul des droits de donation (une SCI emprunte 100 000 Euro pour financer un bien qui vaut 150 000 Euro ; l’actif brut minoré de l’emprunt totalisera la somme de 50 000 Euro, et c’est sur la base de 50 000 Euro que les droits de donation des parts seront calculés). Ce montage couplé aux exonérations d’impôts des donations de 50 000 Euro tous les dix ans, offre de nombreuses possibilités pour transmettre ses biens immobiliers à ses enfants.
– Pour éviter l’indivision : l’indivision représente un risque, en effet. « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision » et chaque co-indivisaire peut demander le partage (sauf convention d’indivision) ce qui risque de conduire à une vente du bien, dans de mauvaises conditions. Par ailleurs en indivision, s’il existe une divergence entre les indivisaires la situation peut rapidement être bloquée et nécessiter l’introduction d’une procédure judiciaire. En effet dans l’indivision, les décisions importantes doivent être prises à l’unanimité. Si elle n’est pas obtenue, seul le tribunal pourra départager les indivisaires. Il est toujours possible de créer une convention d’indivision d’une durée de cinq ans, renouvelable une fois, avec la nomination d’un gérant. Il est cependant souvent préférable de choisir la SCI à l’indivision. La SCI en effet est pérenne. Une fois les statuts signés et déposés au registre du commerce et des sociétés, la SCI offre un cadre juridique permanent et sécurisé. La SCI dont les règles de fonctionnement sont régies par ses statuts permet de définir clairement le droit de chaque associé.
– Pour favoriser les commerçants et les entrepreneurs individuels : les commerçants et les entrepreneurs individuels peuvent envisager de constituer une SCI pour acheter les locaux commerciaux ou professionnels destinés à l’exercice de leur activité. Un bail commercial ou professionnel sera conclu entre la SCI et le commerçant ou l’entreprise, et la SCI percevra les loyers. Dans ce cas de figure, le commerçant ou l’entreprise pourront déduire les loyers de leur revenu imposable. Cette solution représente également une sécurité en cas de faillite, l’immeuble propriété de la SCI reste en dehors du patrimoine de l’entreprise locataire, et n’est pas absorbé dans le passif. La SCI conserve ainsi son patrimoine indépendamment des aléas rencontrés par son locataire. - LES LIMITES DE L’UTILISATION D’UNE SCI
– Pour vendre ses parts : vendre ses parts de SCI n’est pas toujours commode ; en effet il n’est pas d’usage de passer des annonces pour vendre des parts de SCI. Cela implique qu’au décès des parents, les enfants auront plus de mal à vendre leurs parts qu’à vendre les biens immobiliers. Il est donc nécessaire de prévoir des modalités de retrait d’un associé de la SCI. En cas de cession de parts d’une SCI familiale, le droit d’enregistrement sera perçu.
– Les frais d’apport : apporter un immeuble à une SCI entraîne des frais : c’est une mutation entraînant l’imposition éventuelle au titre des plus-values ; l’opération est en outre soumise au droit de préemption urbain. Par ailleurs, si la mutation prend la forme d’une vente, elle est, de plus, soumise aux droits de mutation habituels et au droit de préemption de l’administration fiscale.
– La tenue d’une comptabilité : il faut tenir une comptabilité. La SCI doit présenter une comptabilité précise, à savoir un bilan et des comptes approuvés en assemblée générale annuelle, le tout entraînant des frais de fonctionnement.
– Les associés sont tenus des dettes : la société civile est transparente et les associés sont responsables des dettes de la société dans la même proportion que leur part dans le capital. Par exemple, dans une société de deux associés ayant chacun la moitié du capital, chacun sera responsable de la moitié des dettes de la société.
– Seule la société est propriétaire : l’immeuble appartient à la société et non pas aux associés, lesquels ne sont propriétaires que de parts sociales.
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