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Colocation – Convention entre colocataires

Ce modèle s’adresse aux colocataires qui souhaitent conclure ensemble une convention pour régler les règles de vie de la colocation : Attribution des lots, usage des parties communes, répartition des dépenses, départ d’un colocataire, entrée d’un nouveau, dépôt de garantie, congé…

La signature d’une telle convention s’impose pour garantir une bonne harmonie entre les différents occupants et poser un minimum de règles indispensables à la pérennité de la colocation.

Les répartitions de charges sont présentées sous forme de tableau.

Ce modèle (4ème édition) est assorti d’un mode d’emploi complet à jour des dernières lois en vigueur (loi 2010-1609 du 22 décembre 2010, loi 2010-1249 du 22 octobre 2010, décret 2009-1439 du 23 novembre 2009, loi 2009-1437 du 24 novembre 2009) et aborde les principales questions de la colocation.

En téléchargeant ce modèle vous obtiendrez 2 documents :
– un modèle de convention au format RTF que vous pourrez retravailler sur votre ordinateur PC ou MAC en fonction de votre situation
– un mode d’emploi au format PDF

Le format PDF est lisible quelque soit votre ordinateur au moyen du logiciel gratuit ACROBAT.

Ce modèle type est conforme à la législation en vigueur et a été rigoureusement rédigé par des avocats.
Il vous sera livré instantanément sur votre ordinateur par téléchargement.

Nombre de pages du modèle : 7 pages (A4)
Nombre de pages du mode d’emploi : 10 pages (A4)

Etat des lieux de sortie d’un appartement en Colocation

La loi prévoit qu’un état des lieux doit être dressé entre les parties lors de la remise des clés au bailleur. Cet acte est dans l’intérêt des deux parties : Le locataire pourra faire constater le cas échéant le bon état de l’appartement ou de ses aménagements – Le bailleur se ménage une preuve des éventuelles dégradations commises par le locataire.

Ce modèle est assorti d’un mode d’emploi présentant les conditions d’établissement de l’état des lieux, la répartition des réparations entre bailleur et locataire, les particularités liées à la colocation (départ d’un seul colocataire, restitution du dépôt de garantie…).

Afin de faciliter cette formalité, Jurimodel a conçu un modèle facile d’utilisation, sous forme de tableau comprenant des cases à cocher.

Ce modèle est à jour de la loi n° 2010-1609 du 22 décembre 2010 portant réforme de l’exécution des décisions de justice et qui a modifié l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 sur la partie relative à l’état des lieux.

Les textes de loi sont également rappelés concernant les droits de chacun. 

Vous trouverez également un modèle d’inventaire à personnaliser en fonction des éléments meublant votre logement.

En téléchargeant cette 3ème édition vous obtiendrez :

– le modèle au format RTF que vous pourrez retravailler sur votre ordinateur
– le même modèle au format PDF
– un modèle d’inventaire au format RTF à personnaliser en fonction de votre logement

Le  format PDF est lisible, quel que soit votre ordinateur PC ou Mac (Au moyen du logiciel gratuit ACROBAT)

Ce modèle type est conforme à la législation en vigueur et a été rigoureusement rédigé par des avocats.
Il vous sera livré instantanément sur votre ordinateur par téléchargement.

Nombre de pages du modèle : 8 pages (A4)
Nombre de pages du mode d’emploi : 13 pages (A4)
Nombre de pages de l’inventaire : 6 pages (A4)

Etat des lieux d’entrée d’un appartement en Colocation

La loi prévoit qu’un état des lieux doit être dressé entre les parties lors de la remise des clés au locataire. Cet acte est dans l’intérêt des deux parties : Le locataire pourra faire constater le cas échéant le mauvais état de certaines parties de l’appartement ou de ses aménagements – Le bailleur se ménage une preuve du bon état de l’appartement qu’il livre à son locataire.

Afin de faciliter cette formalité, Jurimodel a conçu un modèle facile d’utilisation, sous forme de tableau comprenant des cases à cocher.

Vous trouverez également un modèle d’inventaire à personnaliser en fonction des éléments meublant votre logement. Cet inventaire est à joindre à votre contrat de bail.

Ce modèle est à jour de la loi n° 2010-1609 du 22 décembre 2010 portant réforme de l’exécution des décisions de justice et qui a modifié l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa partie relative aux états des lieux.

Les textes de loi sont également rappelés pour attirer l’attention de nos utilisateurs sur leurs droits.

En téléchargeant ce modèle (3ème édition) vous obtiendrez :
– le modèle au format RTF que vous pourrez retravailler sur votre ordinateur PC ou MAC
– le même modèle au format PDF
– un modèle d’inventaire au format RTF à personnaliser en fonction de votre logement

Le  format PDF est lisible, quel que soit votre ordinateur PC ou Mac (Au moyen du logiciel gratuit ACROBAT)

Ce modèle type est conforme à la législation en vigueur et a été rigoureusement rédigé par des avocats.
Il vous sera livré instantanément sur votre ordinateur par téléchargement.

Nombre de pages du modèle : 9 pages (A4)
Nombre de pages de l’inventaire : 6 pages (A4)

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Le B A BA du bail

Définition : Il s’agit d’un contrat de location passé entre un bailleur (propriétaire des lieux loués) et un locataire. Le bailleur s’engage à mettre un immeuble à la disposition du locataire, qui en contrepartie prend l’engagement de payer le loyer et les charges définis au bail.

Le terme désigne toute une variété de locations ou louages de bien : louage d’immeubles à usage d’habitation (bail d’habitation), à usage commercial (bail commercial) ou rural, à usage professionnel (bail professionnel), louage d’animaux susceptibles de profit pour l’agriculture (bail à cheptel).
Loi applicable formalités : Quelque soit la matière (habitation, bail commercial, professionnel…) le contrat de location suppose le respect d’une part des règles édictées par le Code civil et d’autre part de dispositions spécifiques à chaque domaine (Loi du 6 juillet 1989 pour le bail d’habitation, Code de commerce pour le bail commercial…etc). Pour rédiger un contrat de location il suffit d’un acte sous seing privé (c’est-à-dire simplement signé entre le bailleur et le locataire sans qu’il soit besoin de l’intervention d’un notaire). Il n’est plus obligatoire d’enregistrer un contrat de location ni même de les timbrer. En revanche, en matière commerciale, il sera nécessaire de déposer une copie du contrat de location (bail commercial) au registre du commerce et des sociétés.

Nos modèles : Il existe donc une grande variété de contrat de location dont un très grand nombre se trouvent en modèles sur Jurimodel : contrat de bail d’habitation, contrat de sous location, contrat de colocation, contrat de bail commercial, contrat de location commercial précaire (mois de 24 mois), contrat de sous location commerciale, bail professionnel, location meublée, location saisonnière, location de box et d’emplacement de parking, location d’emplacement privés publicitaire.

 

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Zoom sur… La nouvelle garantie des risques locatifs

TOUT SAVOIR SUR LA GARANTIE DES RISQUES LOCATIFS UNIVERSELLE :

Que vous soyez bailleur ou locataire, cette fiche pratique vous rappelle les principales règles.
  • En bref ce que dit la loi

Trois décrets du 26 décembre 2009 viennent de définir la nouvelle GRL universelle destinée à couvrir les risques locatifs jusqu’à 70.000 € pour les impayés et les frais et jusqu’à 7.700 € pour les dégradations locatives (3.500 € en meublé), dans la limite d’un loyer mensuel de 2000 € et « un taux d’effort » pour le locataire de 50 % maximum.

  • Les conditions
  • Tous les logements loués nus ou meublés sont concernés à partir du moment où il s’agit de la résidence principale du locataire. Sont exclus les sous locations et les baux commerciaux, ruraux ou professionnels. En cas de bail mixte, seule la partie destinée à l’habitation pourra être garantie.
  • Le loyer ne doit pas dépasser la somme de 2000 € mensuels charges comprises (montant à la date de signature du bail).
  • Le bailleur peut être une personne physique, mais également une personne morale type SCI.
  • Le taux d’effort du locataire est limité à 50 %. Le loyer ne doit donc pas dépasser 50 % des revenus du locataire (salaires, pension, retraite…).


  • Les baux en cours sont également concernés

Le dispositif de la GRL peut être mis en place pour les baux en cours. Deux conditions toutefois : il faut que le bail soit signé depuis plus de 6 mois et qu’il n’y ait pas eu plus de 2 mois d’impayés au cours des 6 derniers mois.

  • Du côté des Assureurs
  • Les compagnies d’assurance offrant la GRL
    A ce jour DAS du groupe MMA et CGI Assurances ont signé la convention d’adhésion avec L’APAGL et peuvent donc offrir cette garantie. Pour savoir si d’autres compagnies ont signé la convention rendez-vous sur le site de la GRL : + d’infos
  • Les garanties obligatoirement offertes (contrat socle)
    Au minimum les contrats proposés par les assureurs devront comprendre :

    • la prise en charge des loyers impayés et des frais de contentieux (frais de procédure, honoraires d’avocat, d’huissier…etc) dans la limite du plafond de 70.000 €,
    • la prise en charge des dégradations locatives dans la limite de 7.700 €, ramenée à 3.500 € pour les meublés.
    • la prise en charge est due dés le 2ème mois d’impayés ou en cas d’impayés partiels lorsque le total des sommes non réglées sur une période de 12 mois atteint au moins un mois de loyer (après déduction des aides au logement)
  • Attention aux primes d’assurance :
    Pour la nouvelle GRL la prime d’assurance n’est plus plafonnée et chaque compagnie pourra proposer ses propres tarifs. Autrefois limitée à 1,8 % du montant des loyers quittancés, gageons que les nouveaux contrats proposeront des taux supérieurs d’autant que chaque assureur pourra proposer des garantie supplémentaires au contrat socle.

 

  • Que devient l’ancienne GRL ?

Tous les contrats d’assurance signés avant le 27 décembre 2009 sont soumis à l’ancienne GRL.

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Zoom sur… La profession d’agent immobilier

Travailler dans l’immobilier ?
Avec quel statut ? : Agent commercial, salarié VRP…

Titulaire de la carte professionnelle connaissez-vous bien vos obligations ?
Cette fiche pratique vous rappellera les principales règles en vigueur

L’agent immobilier appartient aux professions dites réglementées. Cela signifie que pour l’exercer il convient d’une part de répondre à certaines conditions (diplômes ou expérience) et formalités administratives (carte professionnelle, assurance) et d’autre part se soumettre à des règles d’exercice stricte (loi du 2 janvier 1970 dite loi HOGUET et son décret d’application du 20 juillet 1972).

Qui est concerné ?

  • La Carte Professionnelle :
    Elle est obligatoire pour les personnes physiques ou morales qui d’une manière habituelle se livrent ou prêtent leur concours même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui à savoir :
    La transaction (achat, vente, échange, location, sous location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé, d’immeuble bâtis ou non bâtis ; l’achat la vente ou la location-gérance de fonds de commerce ; la cession d’un cheptel mort ou vif, la souscription, l’achat la vente d’actions ou de parts de sociétés immobilières ; l’achat la vente de parts sociales non négociables lorsque l’actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce),
    La gestion immobilière (y compris les marchands de liste et la conclusion de contrat de jouissance d’immeuble à temps partagés)
    Exonérations : En revanche ne sont pas soumis à l’obligation de détention d’une carte professionnelle : les promoteurs immobiliers, les marchands de biens, le propriétaire en indivision, les représentants légaux ou conventionnels (conjoints, tuteurs, sociétés d’attribution sous certaines conditions), les professions juridiques ou judiciaires (huissier notaire et avocat) ainsi que le géomètre expert, l’architecte et même les agences de voyages (pour la vente en multipropriété et les locations saisonnières ou meublées), enfin le secteur locatif dépendant de l’Etat ou destiné au logement social ont également un régime dérogatoire.

  • L’Agent commercial :
    Il s’agit d’un collaborateur indépendant de l’agent immobilier qui prospecte la clientèle et apporte des affaires à l’agence partenaire. Il est indépendant et autonome. Il signe un contrat avec le titulaire de la carte professionnelle qui lui donne mandat de négocier, s’entremettre ou s’engager pour son compte et lui délivre une « attestation d’emploi » visée par la préfecture. Il doit obligatoirement avoir un contrat écrit et être immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux au registre du commerce et des sociétés et cotiser à ses propres caisses de retraite, sociales ou assurances. Le taux de commission qui lui est attribué doit être supérieur à celui des négociateurs salariés puisqu’il doit supporter ses propres charges (ce point est retenu par l’administration comme l’un des critères pour requalifier le contrat d’agent commercial en salarié). Il ne doit pas avoir de bureau attribué à l’agence ni de clientèle attribuée.
    L’agent commercial possède un droit de suite en cas de cessation du contrat ainsi qu’à une indemnité compensatrice. Il a également le droit de présenter un successeur. Attention l’agent commercial ne peut pas rédiger d’acte sous seing privé à l’exception des mandats (article 4 alinéa 3 de la loi du 2 janvier 1970).

  • Le salarié :
    Le statut du salarié négociateur immobilier est prévu par l’avenant 31 du 15 juin 2006 de la convention nationale de l’immobilier. Il doit être salarié par le titulaire de la carte professionnelle. Il peut être VRP et représenter son employeur auprès de la clientèle qu’il prospecte à l’extérieur de l’agence, ou ne pas être VRP et avoir pour activité principale de faire visiter les biens et d’accueillir les clients à l’agence en vue de négocier la vente ou la location des biens objets d’un mandat. Occasionnellement il peut démarcher la clientèle. Le salarié bénéficie d’un salaire mensuel minimum de 1300 euros bruts sous forme d’une avance sur commission non remboursable. Les comptes sont faits normalement lors d’arrêtés trimestriels en comparant le minimum versé et les commissions dûes. Si celles-ci sont inférieures, le minimum garanti demeure acquis au salarié, dans le cas contraire, le supplément entre le minimum garanti et les commissions revient au salarié. Il a droit à des congés payés (soit le 12ème de la rémunération annuelle pouvant être inclus dans le taux de commissionnement). Les frais sont remboursables sur justificatifs, le contrat de travail pouvant cependant prévoir un montant maximum ou une indemnité forfaitaire. Le salarié a un droit de suite pendant un minimum de 6 mois.

Obtenir une carte professionnelle

  • Les diplômes :
    Pour solliciter une carte professionnelle il faut justifier d’un niveau d’étude BAC +3 ou certains diplômes spécialisés (DUT ou BTS spécialisés en matière immobilière, ICH option vente et gestion d’immeubles).

  • Diplômes et expérience professionnelle :
    Le titulaire du Baccalauréat qui a occupé pendant 3 ans un emploi subordonné se rattachant à l’une des activités de l’immobilier (transaction gestion) peut également prétendre à l’obtention de la carte.

  • Seulement l’expérience professionnelle :
    Celui qui a occupé un emploi subordonné se rattachant à l’une des activités de l’immobilier (transaction gestion) pendant 10 ans (ramené à 4 ans si affilié cadre ou d’un emploi public catégorie A ou de niveau équivalent). Dans tous les cas il faut avoir été salarié (exclusion des agents commerciaux et des collaborateurs non rémunérés (conjoint collaborateur notamment)

  • Les garanties légales :
    Pour obtenir la carte professionnelle il faut justifier d’une assurance ou garantie financière permettant à tout moment le remboursement des fonds, effets ou valeurs détenus pour le compte d’un tiers. Cette garantie peut être donnée soit par un cautionnement déposé à la Caisse de Dépôts et Consignation ou encore la caution écrite donnée par une société d’assurance agréée ou un établissement de crédit habilité… Le montant de la garantie est de minimum 110.000 euros (avec possibilité de réduction à 30.000 euros sous certaines conditions).
    Il convient également de justifier d’une assurance responsabilité civile professionnelle.

  • Ce que doit contenir le dossier déposé en préfecture :
    La demande est accompagnée :

    1. De la justification qu’il est satisfait par le ou les demandeurs aux conditions d’aptitude professionnelle (diplômes, expérience professionnelle) ;
    2. De l’attestation de garantie financière suffisante délivrée dans les conditions prévues à l’article 37 ;
    3. De l’attestation d’assurance contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile professionnelle délivrée conformément au deuxième alinéa de l’article 49 ;
    4. D’un extrait du registre du commerce et des sociétés datant de moins d’un mois si la personne est immatriculée à ce registre ou d’un double de la demande si elle doit y être immatriculée ;
    5. Suivant le cas, d’une attestation délivrée par l’établissement de crédit qui a ouvert le compte prévu soit par l’article 55, soit par l’article 59, avec l’indication du numéro de compte et de la succursale qui le tient, ou d’une attestation d’ouverture au nom de chaque mandant des comptes bancaires prévus par l’article 71 ;
    6. Le cas échéant, lorsque la demande tend à la délivrance d’une carte portant la mention « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » ou « Marchand de listes », de la déclaration sur l’honneur qu’il n’est reçu aucun fonds, effet ou valeur à l’occasion des opérations mentionnées aux 1° à 5°, 7° et 8° de l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 susvisée ;
      L’absence d’incapacité ou d’interdiction d’exercer définie au titre II de la loi du 2 janvier 1970 est établie par un bulletin n° 2 du casier judiciaire du demandeur, délivré à la demande du préfet.
    7. Une liste des établissements, succursales, agences ou bureaux qui dépendent du même déclarant est, s’il y a lieu, jointe à la demande. Cette liste précise la dénomination et l’adresse de chaque établissement, succursale, agence ou bureau, même s’ils ne sont ouverts qu’à titre temporaire.

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La lettre de licenciement non économique et les documents sociaux

Différents textes dressent la liste des documents que le salarié doit obligatoirement recevoir lors d’un licenciement : les articles L1232-6, L1234-19, L1234-20, D1234-6, D1234-7 à D1234-8, R1231-1, R1234-9 à R1234-12 du Code du travail mais aussi la Circulaire UNEDIC n° 2006-10 du 18 mai 2006, les Lois n° 2008-596 du 25 juin 2008  » »portant modernisation du marché du travail » » (JO du 26), n° 2009-1437 du 24 novembre 2009 (JO du 25) et le Décret n° 2010-64 du 18 janvier 2010 (JO du 19).

Une fois le licenciement régulièrement notifié au moyen de la lettre de licenciement et le préavis expiré, l’employeur doit remettre à son salarié :

LA LETTRE DE LICENCIEMENT POUR MOTIF NON ÉCONOMIQUE

SON CONTENU
La doit indiquer les motifs du licenciement par des éléments objectifs, précis et matériellement vérifiables (article L1232-6 du Code du travail ).
L’idée est qu’un juge puisse a posteriori vérifier la réalité du motif invoqué.
L’employeur doit donc prendre soin de mentionner des faits très précis (date, lieu, noms) et d’éviter absolument les notion floues.
Les mentions suivantes ont été jugées insuffisantes par la Cour de cassation :

Par exemple, si l’employeur reproche une faute comme des retards à son salarié, la mention « vos retards systématiques » risque d’être considérée comme totalement insuffisante aux yeux du Conseil des Prud’hommes, alors que la mention « vos retards du 4 janvier 2010 où vous êtes arrivés à 10h au lieu de 8h30, le 6 janvier 2010 arrivé à 9h30 au lieu de 8h30, les 12, 13 et 15 janvier arrivé à 9h15 au lieu de 8h30 qui ne sont que quelques exemples de vos retards systématiques » fait référence à des faits facilement vérifiables.
De la même manière, l’employeur qui mentionnera comme cause du licenciement « injures et insultes à l’égard de votre supérieur hiérarchique » devra préférer un libellé tel que « les injures et insultes que vous avez proférées à l’égard de Mr Dupont, votre supérieur les 4 et 5 janvier dernier où vous l’avez traité d’imbécile en lui faisant un geste déplacé – doigt d’honneur (4 janvier) – que vous avez traité d’incapable et de fainéant et refusé d’obéir à ses instructions de ranger votre matériel (5 janvier) ».
Si l’employeur vise une simple cause réelle et sérieuse de licenciement (motif personnel mais pas de faute à proprement dite) il devra respecter le même processus.
En effet à défaut de motif dans la lettre de licenciement ou en cas de motif imprécis, le salarié pourra demander au conseil des prud’hommes de dire que le licenciement est dépourvu de toute cause réelle et sérieuse et obtenir des dommages et intérêts qui sont d’un minimum de 6 mois de salaire dès que le salarié à plus de 2 ans d’ancienneté.
En cas de litige, l’employeur est tenu par les termes de la lettre de licenciement, il ne peut faire de nouveaux reproches à son salarié (Cour de cassation, sociale 21 mars 2007, n° 05-45060).
Dans tous les cas l’employeur doit pouvoir apporter des preuves objectives des motifs invoqués dans la lettre de licenciement.
Enfin, l’employeur doit mentionner le droit aux heures de DIF dans la lettre de licenciement (article L6323-17 du Code du travail).

SA FORME
La lettre de licenciement est adressée par l’employeur au salarié en recommandé avec accusé de réception (article L1232-6 du Code du travail) bien que la Cour de cassation considère que cela n’est pas obligatoire et admette des lettres remises en main propres contre décharge (Cour de cassation 16 juin 2009 n° 08-40722) la pratique conseil l’usage du RAR.
L’employeur doit signer la lettre de licenciement. Si elle est signée par une personne étrangère à l’entreprise, le licenciement est sans cause réelle et sérieuse (Cour de cassation 26 avril 2006, n° 04-42860). L’employeur doit veiller à ce que le signataire de la lettre de licenciement possède bien les pouvoirs d’agir au nom de l’entreprise en vertu soit des statuts soit d’une délégation de pouvoir.

DELAI
Le Code du travail prévoit que la lettre de licenciement doit être envoyée au moins 2 jours ouvrables après la date de l’entretien préalable. Attention, le jour de l’entretien n’est pas compté, de même les dimanches. Enfin, si le délai expire un dimanche, un samedi ou un jour férié il est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable. Articles L1232-2 à 4, L1233-11 à 13, L1233-38 et R1232-1.
Par exemple :

  • Jour de l’entretien le lundi, envoi de la lettre le jeudi
  • Jour de l’entretien le mardi, envoi de la lettre le vendredi
  • Jour de l’entretien le mercredi, envoi de la lettre le lundi (sauf si le samedi est un jour travaillé, dans ce cas l’envoi peut se faire le samedi)
  • Jour de l’entretien le jeudi, envoi de la lettre le mardi (sauf si le samedi est un jour travaillé, dans ce cas l’envoi peut se faire le lundi)
  • Jour de l’entretien le vendredi, envoi de la lettre le mardi
  • Jour de l’entretien le samedi, envoi de la lettre le mercredi

LE CERTIFICAT DE TRAVAIL

Destiné à permettre au salarié de justifier être libéré de son ancien employeur, le certificat de travail prévu par les articles L1234-19 et D1234-6 du Code du travaildoit mentionner :

  • nom, prénom du salarié
  • nom de l’employeur
  • date et lieu de délivrance
  • date d’entrée et de sortie de l’entreprise (c’est-à-dire la fin du préavis exécuté ou non)
  • nature de l’emploi occupé, et périodes (si plusieurs emplois successifs)
  • situation du salarié au regard du DIF (solde du nombre d’heures acquises ou non utilisées, le montant, l’organisme paritaire collecteur agréé compétent).

Il est obligatoirement remis à la fin du préavis que celui-ci soit exécuté ou non.
En cas de prise d’acte de la rupture par le salarié, l’employeur doit immédiatement lui remettre son certificat de travail (Cour de cassation 4 juin 2008 n° 06-45757).
Le salarié qui n’a pas reçu ce document pourra demander au conseil des prud’hommes la condamnation de son employeur à le lui délivrer sous astreinte, voir à lui payer des dommages et intérêts si cette situation lui a causé un préjudice.

L’ATTESTATION PÔLE EMPLOI

Prévue par les articles R1234-9 à R1234-12 du Code du travail, cette attestation permet au salarié de s’inscrire auprès de PÔLE EMPLOI et d’obtenir des allocations chômage.
Elle mentionne le droit aux congés payés, les indemnités et salaires versés sur les 12 derniers mois, le motif de la rupture du contrat (case « autre motif » en cas de prise d’acte de la rupture par le salarié, l’existence d’une éventuelle transaction).
Le salarié qui n’a pas reçu ce document pourra demander au conseil des prud’hommes la condamnation de son employeur à le lui délivrer sous astreinte, voir à lui payer des dommages et intérêts si cette situation lui a causé un préjudice. L’employeur encourt en outre une amende de 1 500 € (article R1238-7 du Code du travail).

LE SOLDE DE TOUT COMPTE

Ce document contient la liste des sommes versées au salarié à l’occasion de la rupture de son contrat.
Prévu par l’article L1234-20 du Code du travail, ce document est remis au salarié qui le signe.
Néanmoins, même signé, ce reçu pour solde de tout compte peut être contesté par le salarié dans les 6 mois suivant sa signature. Passé le délai de 6 mois, si le salarié a signé et n’a pas contesté le solde de tout compte, celui-ci a un effet libératoire au profit de l’employeur, aucune contestation du salarié ne sera plus recevable.

Nos modèles à télécharger :
Toutes nos lettres de rupture du contrat de travail
Lettre de licenciement pour faute
Certificat de travail
Dénonciation reçu pour solde de tout compte

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Les honoraires du syndic de copropriété

A l’occasion de l’arrêté Novelli du 19 mars 2010 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels, faisons le point de la question des honoraires des syndics de copropriété.

Deux textes réglementent cette question :

  • l’arrêté du 2 décembre 1986
  • l’arrêté du 19 mars 2010

Ces textes fixent un forfait de prestations que le syndic doit obligatoirement proposer dans son contrat annuel. Ce socle incompressible peut être complété par des prestations spéciales donnant lieu à honoraires.

QU’EST CE QUI EST COMPRIS DANS LE FORFAIT ANNUEL ?

Sont compris :
– les convocations et les documents joints
– la réunion du conseil syndical précédant l’assemblée
– la mise à disposition à tous les copropriétaires des différentes pièces comptables et des justificatifs
– la tenue de l’assemblée
– l’établissement de la feuille de présence
– l’émargement
– la vérification des voix et des pouvoirs
– la tenue du registre des procès verbaux
– la rédaction du procès verbal si le syndic est secrétaire
– l’envoi et la notification du procès verbal
– l’affichage dans les parties communes du procès verbal abrégé mentionnant les résolutions relatives à l’entretien de la copropriété et des travaux
– la présence du syndic ou de son représentant.

Rien n’oblige donc le syndic à tenir une assemblée en dehors des horaires d’ouverture des bureaux (le soir par exemple) ; et dans ce cas, une négociation peut se faire pour que cette possibilité figure au forfait.

  • Les visites de la copropriété

Le syndic est tenu de proposer dans son forfait des visites régulières de la copropriété. Mais les modalités doivent être contractuellement convenues. Les copropriétaires doivent donc exiger que le nombre de visites et leur fréquence soient précisés dans le contrat.

  • Le contrat d’assurance et la gestion des sinistres

Le syndic a l’obligation d’inclure dans son forfait la souscription des polices d’assurance au nom du syndicat et avec l’accord préalable de ce dernier.
Il doit également comprendre les déclarations de sinistres concernant les parties communes et les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties communes (le syndic ne peut pas prendre d’honoraires pour ouverture ou gestion de dossier de sinistre).
Il s’occupe enfin du règlement des indemnités aux bénéficiaires.

  • La gestion du personnel

Dans le forfait du contrat de syndic est également obligatoirement compris tout ce qui concerne la gestion du personnel :
– recherche et entretien préalable (frais d’annonce non compris)
– paiement du salaire et accessoires
– tenue du livre des salaires et édition des bulletins de paie
– déclarations et paiements aux organismes fiscaux et sociaux
– attestations et déclarations obligatoires
– gestion des remplacements pendant les congés
– arrêts maladie et maternité
– mise en place du DUERSST (évaluation des risques professionnels des gardiens d’immeuble) et mise à jour
– calcul des intérêts légaux au profit du syndicat.

Le syndic ne peut pas demander d’honoraire pour le remplacement d’un salarié absent ou pour les frais du comptable chargé de faire les bulletins de salaire.

  • Comptabilité générale de la copropriété

Le syndic doit proposer l’établissement du compte de gestion générale et des annexes du syndicat des copropriétaires, la présentation des comptes, l’établissement d’un budget prévisionnel et les comptes propriétaires.
Sont obligatoirement compris dans le forfait :
– l’établissement et la mise à jour de la liste des copropriétaires
– l’appel des provisions sur budget prévisionnel
– l’imputation des consommations individuelles de fluide ou d’énergie lorsque les compteurs sont déjà installés lors de la désignation du syndic (pas d’honoraire en plus pour relever ces compteurs)
– compte fournisseur
– vérification du paiement des factures
– remise au syndic successeur de l’état financier de la totalité des fonds, de l’état des comptes des copropriétaires et des comptes du syndicat
– compte bancaire séparé ou compte du cabinet (au choix mais le syndic est autorisé à appliquer un tarif spécial pour le compte séparé).

  • Les archives de la copropriété

Le syndic est tenu d’inclure dans son forfait la gestion de certaines archives de la copropriété.
Le texte parle « d’archives utiles » notamment :
– les plans
– le règlement de copropriété
– l’état de répartition des charges
– l’état de division
– les procès verbaux des assemblées générales
– les contrats de travail des préposés du syndicat
– les contrats d’assurance de l’immeuble et document nécessaire pour leur mise en oeuvre
– les documents et les décisions de justice relatifs à l’immeuble dont les délais de contestation ne sont pas révolus
– les contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs ainsi que toute pièce administrative de moins de 2 ans.

La transmission des archives au syndic successeur doit être aussi comprise dans le forfait.
Certains syndics facturent les « archives dormantes », vous êtes en droit de le refuser.

CE QUI PEUT ÊTRE FACTURE EN SUPPLÉMENT ?

  • Les honoraires en pourcentage des travaux

Ces honoraires ne peuvent pas être prévus dans le contrat de syndic.
Ils doivent être votés en assemblée en même temps que les travaux.
Attention le syndic ne peut pas prendre d’honoraires sur les travaux relevant de la gestion courante.

  • Le recouvrement des charges

Les syndics peuvent facturer l’envoi de lettres de relances. En revanche les frais dits « nécessaires » au recouvrement des charges impayées sont supportés par le copropriétaire défaillant.

  • Les copies

Les frais de tirage des documents de gestion courante ne sont pas compris dans le forfait.

Pour aller plus loin :
Nos modèles en droit de la copropriété :
Rubrique copropriété
Nos modèles en matière de :
Baux d’habitation
Baux commerciaux
Baux professionnels
Location meublée
Location saisonnière
Location de parking
Transaction immobilière
Location d’emplacement publicitaire

 

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Savez-vous comment résilier votre bail d’habitation ?

>> VOUS ÊTES LOCATAIRE :

Les congés du locataire sont régis par les dispositions des articles 12 et 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Le locataire de son côté peut donner congé à tout moment (article 12 Loi du 6 juillet 1989). Il devra respecter un préavis de trois mois qui peut être ramené à un mois dans les cas suivants :

  • d’obtention d’un premier emploi
  • de mutation,
  • de perte d’emploi
  • ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi,
  • locataires âgés de plus de soixante ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile
  • locataires bénéficiaires du RSA

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier.
Si c’est le locataire qui a résilié le bail, pendant le délai de préavis, le locataire est redevable des loyers et des charges sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
Le locataire est déchargé de son obligation de paiement à la remise des clés

>> VOUS ÊTES BAILLEUR :

Les congés du propriétaire sont régis par les dispositions des articles 10, 11, 13 et 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Le bailleur ne peut adresser congé à son locataire que pour l’échéance du bail et en respectant un délai de préavis de 6 mois(article 15 Loi du 6 juillet 1989) Le congé doit par ailleurs être nécessairement fondé sur :

  • un motif légitime est sérieux (notamment l’inexécution par le locataire d’une obligation figurant au bail)
  • une volonté de reprendre l’immeuble pour l’habiter
  • la volonté de vendre l’immeuble

Si le bailleur ne donne pas congé le contrat de bail est soit reconduit tacitement (si nul ne se manifeste) soit renouvelé (si les parties, bailleur et locataire, se rapprochent pour signer un renouvellement du bail). Ainsi, à la différence du locataire, le propriétaire bailleur ne peut pas donner congé en cours de bail, à moins que le locataire ne respecte pas ses obligations et que le propriétaire demande la résiliation judiciaire du contrat de location ou la mise en jeu de la clause résolutoire.

Le bailleur qui souhaite renouveler le contrat de bail à son locataire et augmenter le loyer devra lui adresser un congé avec offre de renouvellement.
Le congé du bailleur sera adressé au locataire. Des règles spéciales concernent les époux et les partenaires d’un PACS, ainsi que les personnes âgées à faibles revenus.
Pour les congés donnés par le bailleur : Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier.
Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier.

Si c’est le bailleur qui a résilié le bail, pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.
A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués

>> DANS LES DEUX CAS :

Au terme du préavis, un état des lieux doit être « établi contradictoirement par les parties lors (…) de la restitution des clés, ou à défaut par huissier de justice » L’état des lieux doit être dressé, soit :
Contradictoirement.
La fin du délai de préavis emportant la fin des effets juridiques du contrat de location, le propriétaire se verra contraint de restituer l’éventuel dépôt de garantie.
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.
Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.
A défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire.
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation.

Retrouvez dans nos guides des congés du locataire et du propriétaire 15 et 20 pages de précieux conseils, jurisprudence, et réponses à toutes vos questions : 

Pour en savoir plus :

>> Le guide des congés du propriétaire, + d’infos
>> Congé du propriétaire pour habiter, + d’infos
>> Congé du propriétaire pour vendre, + d’infos
>> Congé du propriétaire pour motif légitime et sérieux, + d’infos
>> Le guide des congés du locataire, + d’infos

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Zoom sur… L’obligation d’information du bailleur en matière de risques naturels et technologiques majeurs

 

  • LA LOI
    La loi du 30 juillet 2003 relative à la prévention des risques technologiques et naturels et à la réparation des dommages a créé dans son article 77, codifié à l’article L 125-5 du code de l’environnement, une obligation d’information de l’acheteur ou du locataire de tout bien immobilier (bâti et non bâti) situé en zone de sismicité ou/et dans un plan de prévention des risques prescrit ou approuvé. 
  • L’OBLIGATION EN PRATIQUE

    Vendeurs et bailleurs ont ainsi depuis le 1er juin 2006 l’obligation d’annexer au contrat de vente ou de location les pièces suivantes :
    Un formulaire dénommé « état des risques » établi moins de 6 mois avant la date de conclusion du contrat de vente ou de location, en se référant au document communal d’informations qu’il pourra consulter en préfecture, sous-préfectures ou mairie du lieu où se trouve le bien ainsi que sur Internet.
    Une information écrite précisant les sinistres sur le bien ayant donné lieu à indemnisation au titre des effets d’une catastrophe naturelle ou technologique, pendant la période où le vendeur ou le bailleur a été propriétaire ou dont il a été lui-même informé par écrit lors de la vente du bien. 

  • LA SANCTION
     ! Attention : A défaut de respect de ses obligations par le bailleur la loi prévoit que le locataire pourra demander à son choix la résolution du contrat ou la diminution du prix du loyer (article L125-25 du Code de l’environnement)
  • LES BIENS ET LES PERSONNES CONCERNES

    Tous les biens immobiliers bâtis ou non bâtis, et tous les vendeurs et bailleurs sont concernées du secteur public comme du secteur privé dés qu’il s’agit d’une vente ou d’une location.

    Retrouvez notre modèle de lettre information du bailleur en matiere de risques naturels et technologiques majeurs cliquez ici