La loi du 10 juillet 1965 sur l’organisation et le fonctionnement des copropriétés et le décret d’application du 17 mars 1967 réglementent la copropriété.
L’assemblée générale rassemble tous les copropriétaires au moins une fois par an.
Vous êtes informé de sa tenue, invité à participer activement à son fonctionnement et aux prises de décisions en votant.
SA TENUE : CONVOCATION
Le décret n° 2007-285 du 1er mars 2007 a rallongé à 21 jours le délai de convocation à l’assemblée générale. Sauf urgence, ce délai de 21 jours qui est d’ordre public constitue le délai minimal de réflexion, de consultation et de concertation pour les copropriétaires.
Le non respect de ce délai entraîne la nullité de l’assemblée générale.
La convocation contient :
- l’indication des lieu, date et heure de la réunion
- l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée
- le rappel des modalités de consultation des pièces justificatives des charges
Cette disposition oblige le syndic à tenir à la disposition de tous les copropriétaires les pièces justificatives de charge pendant le délai s’écoulant entre la convocation et la tenue de l’assemblée générale.
De surcroît, il faudra tenir compte des notifications complémentaires qui doivent être jointes à l’ordre du jour.
En cas d’urgence, le délai peut être réduit, le texte ne donne aucune autre précision.
NOTIFICATIONS COMPLÉMENTAIRES
Le nouvel article 11 du décret impose de joindre à l’ordre du jour un certain nombre de documents ou projet selon l’objet des questions soumises à l’assemblée. Ces documents doivent être notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour.
Sont obligatoirement communiqués :
- le budget prévisionnel si l’assemblée est appelée à le voter, ou le projet de contrat de syndic,
- tous les devis, contrats ou marchés sur lesquels l’assemblée est amenée à se prononcer.
SE FAIRE REPRÉSENTER A L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE
Vous pouvez donner mandat pour être représenté à l’assemblée générale. Le copropriétaire qui se fait représenter est tenu par les votes de son représentant (mandataire).
Il est donc important de bien choisir la personne qui vous représentera car elle peut voter ce qu’elle veut et n’est pas obligée de suivre vos instructions.
Le choix du mandataire est libre : vous pouvez choisir un autre copropriétaire ou une personne étrangère à la copropriété, à l’exclusion du syndic, de son conjoint, ou de ses préposés.
Toute clause du règlement de copropriété qui restreindrait cette liberté de choix des copropriétaires serait nulle.
En principe, une même personne ne peut pas représenter plus de 3 copropriétaires.
ORDRE DU JOUR
L’assemblée générale est saisie de toutes les questions portées à l’ordre du jour et personne ne peut retirer une question à son examen.
L’assemblée ne peut pas voter sur une question qui n’est pas à l’ordre du jour. Depuis le décret NOVELLI du 20 avril 2010, le syndic à l’obligation d’élaborer l’ordre du jour en concertation avec le conseil syndical.
Un copropriétaire peut en outre demander au syndic d’inscrire une question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée. Il peut faire sa demande à tout moment par RAR, mais sa demande doit être faite à temps pour qu’elle puisse être prise en compte par le syndic car en cas de demande tardive (trop rapprochée de la date de l’assemblée), le syndic peut refuser de l’inscrire à l’ordre du jour.
En pratique, il vaut mieux faire la demande d’ordre du jour complémentaire avant que le syndic n’ait envoyé les convocations.
A partir du moment où le syndic a reçu la demande à temps, il est obligé de l’inscrire sur l’ordre du jour et n’a pas à juger de l’opportunité de la question.
RECOURS CONTRE UNE DÉCISION
Si vous étiez absent, défaillant ou encore opposé au vote émis à l’assemblée générale, vous avez la possibilité d’exercer un recours à l’encontre des décisions prises dans un délai de 2 mois à compter de la notification qui vous sera faite par le syndic.
LES MAJORITÉS
Plusieurs règles de majorité régissent les décisions prises en assemblée.
Traditionnellement elles sont désignées par le numéro de l’article de la loi de 1965 : majorité de l’article 24, 25 ou 26.
Ce « code » d’expert ne cache en réalité aucune difficulté et le principe est simple.
La majorité simple de l’article 24 :
C’est la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés le jour de l’assemblée (on ne compte pas les absentions). Elle concerne les décisions relatives aux questions d’administration courante de l’immeuble :
- élection du président de l’assemblée,
- les scrutateurs,
- l’adoption du budget prévisionnel,
- les travaux d’entretien courant,
- le remplacement à l’identique d’un élément commun,
- les travaux de remise en état après une catastrophe technologique,
- les travaux pour passer au tout numérique et installer la fibre optique
- ….
La majorité absolue de l’article 25 :
C’est la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires. Si les quotes-parts des parties communes sont exprimées en millièmes, la majorité de l’article 25 sera de 501/1000.
Si pour une décision cette majorité n’est pas obtenue, la loi autorise un deuxième vote à la majorité de l’article 24. Il faut tout de même que le premier votre ait atteint le tiers des voix de tous les copropriétaires pour être autorisé à revoter à la majorité simple de l’article 24.
Si plus de la moitié des voix vote contre, la délibération est définitivement rejetée.
Cette majorité concerne :
- la désignation du syndic et l’approbation de son contrat
- la constitution de provisions spéciales pour travaux
- les montants de travaux à partir desquels le syndic doit obligatoirement avoir l’avis du conseil syndical avant d’agir
- …
La double majorité de l’article 26 :
Il s’agit de la majorité de tous les copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix.
Cette majorité peut être assouplie pour certaines décisions (travaux d’amélioration notamment).
Cette majorité concerne :
- l’aliénation des parties communes (achat, vente, location, échange)
- la répartition des charges de la copropriété.
L’unanimité des voix :
Il s’agit de l’unanimité de tous les copropriétaires (présents ou non).
Cette majorité concerne toutes les décisions qui ont des conséquences sur les droits des copropriétaires : modification du règlement de copropriété, suppression d’un élément commun (suppression d’un ascenseur par exemple).
Pour aller plus loin :
Loi du 10 juillet 1965
Décret du 17 mars 1967
Notre rubrique copropriété
Modèles de lettres :
Demande de convocation d’une AG par un ou plusieurs copropriétaires
Demande d’ordre du jour complémentaire
Demande de notification de documents en vue d’une assemblée générale
Pouvoir de représentation
