Convention de mandat social (dirigeant)

Aperçu du modèle

Convention de mandat social

Ce modèle encadre les fonctions et la rémunération d’un dirigeant (président, gérant, directeur général).

Ce que couvre le modèle

  • Fonctions et pouvoirs
  • Durée et rémunération
  • Révocation (ad nutum / pour juste motif)
  • Cumul avec contrat de travail, non-concurrence

Ce que dit la loi

La fixation de la rémunération et les conditions de révocation dépendent de la forme sociale et des statuts. Le cumul avec un contrat de travail suppose des fonctions techniques distinctes et un lien de subordination.

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Term sheet (protocole d’investissement)

Aperçu du modèle

Term sheet

Ce document résume les principaux termes d’un investissement en capital (levée de fonds).

Ce que couvre le modèle

  • Montant et valorisation (pré/post-money)
  • Titres émis et droits attachés
  • Préemption, tag, drag, anti-dilution
  • Conditions suspensives, exclusivité, confidentialité

Ce que dit la loi

Sauf clauses expressément engageantes, la term sheet n’engage pas les parties, qui restent libres jusqu’à la signature des actes définitifs (statuts, pacte).

Format et livraison

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Pacte d’actionnaires (SAS)

Aperçu du modèle

Pacte d’actionnaires (SAS)

Pacte adapté à la SAS et aux tours de financement, entre fondateurs et investisseurs.

Ce que couvre le modèle

  • Gouvernance et droits d’information
  • Liquidité et clauses de sortie (tag, drag)
  • Préemption, inaliénabilité, anti-dilution
  • Non-concurrence, durée, confidentialité

Ce que dit la loi

Le pacte complète les statuts sans y déroger et reste confidentiel ; en cas de contradiction, les statuts prévalent à l’égard des tiers.

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Pacte d’associés

Aperçu du modèle

Pacte d’associés

Convention extrastatutaire organisant les relations entre associés (gouvernance, cession des titres, sortie).

Ce que couvre le modèle

  • Gouvernance et information
  • Inaliénabilité, préemption, agrément
  • Sortie conjointe (tag) et obligation de sortie (drag)
  • Non-concurrence, durée, confidentialité

Ce que dit la loi

Le pacte est un contrat distinct des statuts, confidentiel ; sa violation se sanctionne principalement par des dommages-intérêts. Il ne peut contrarier les règles impératives du droit des sociétés.

Format et livraison

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La lettre de licenciement non économique et les documents sociaux

Différents textes dressent la liste des documents que le salarié doit obligatoirement recevoir lors d’un licenciement : les articles L1232-6L1234-19L1234-20D1234-6D1234-7 à D1234-8R1231-1R1234-9 à R1234-12 du Code du travail mais aussi la Circulaire UNEDIC n° 2006-10 du 18 mai 2006, les Lois n° 2008-596 du 25 juin 2008  » »portant modernisation du marché du travail » » (JO du 26), n° 2009-1437 du 24 novembre 2009 (JO du 25) et le Décret n° 2010-64 du 18 janvier 2010 (JO du 19).

Une fois le licenciement régulièrement notifié au moyen de la lettre de licenciement et le préavis expiré, l’employeur doit remettre à son salarié :

LA LETTRE DE LICENCIEMENT POUR MOTIF NON ÉCONOMIQUE

SON CONTENU
La doit indiquer les motifs du licenciement par des éléments objectifs, précis et matériellement vérifiables (article L1232-6 du Code du travail ).
L’idée est qu’un juge puisse a posteriori vérifier la réalité du motif invoqué.
L’employeur doit donc prendre soin de mentionner des faits très précis (date, lieu, noms) et d’éviter absolument les notion floues.
Les mentions suivantes ont été jugées insuffisantes par la Cour de cassation :

Par exemple, si l’employeur reproche une faute comme des retards à son salarié, la mention « vos retards systématiques » risque d’être considérée comme totalement insuffisante aux yeux du Conseil des Prud’hommes, alors que la mention « vos retards du 4 janvier 2010 où vous êtes arrivés à 10h au lieu de 8h30, le 6 janvier 2010 arrivé à 9h30 au lieu de 8h30, les 12, 13 et 15 janvier arrivé à 9h15 au lieu de 8h30 qui ne sont que quelques exemples de vos retards systématiques » fait référence à des faits facilement vérifiables.
De la même manière, l’employeur qui mentionnera comme cause du licenciement « injures et insultes à l’égard de votre supérieur hiérarchique » devra préférer un libellé tel que « les injures et insultes que vous avez proférées à l’égard de Mr Dupont, votre supérieur les 4 et 5 janvier dernier où vous l’avez traité d’imbécile en lui faisant un geste déplacé – doigt d’honneur (4 janvier) – que vous avez traité d’incapable et de fainéant et refusé d’obéir à ses instructions de ranger votre matériel (5 janvier) ».
Si l’employeur vise une simple cause réelle et sérieuse de licenciement (motif personnel mais pas de faute à proprement dite) il devra respecter le même processus.
En effet à défaut de motif dans la lettre de licenciement ou en cas de motif imprécis, le salarié pourra demander au conseil des prud’hommes de dire que le licenciement est dépourvu de toute cause réelle et sérieuse et obtenir des dommages et intérêts qui sont d’un minimum de 6 mois de salaire dès que le salarié à plus de 2 ans d’ancienneté.
En cas de litige, l’employeur est tenu par les termes de la lettre de licenciement, il ne peut faire de nouveaux reproches à son salarié (Cour de cassation, sociale 21 mars 2007, n° 05-45060).
Dans tous les cas l’employeur doit pouvoir apporter des preuves objectives des motifs invoqués dans la lettre de licenciement.
Enfin, l’employeur doit mentionner le droit aux heures de DIF dans la lettre de licenciement (article L6323-17 du Code du travail).

SA FORME
La lettre de licenciement est adressée par l’employeur au salarié en recommandé avec accusé de réception (article L1232-6 du Code du travail) bien que la Cour de cassation considère que cela n’est pas obligatoire et admette des lettres remises en main propres contre décharge (Cour de cassation 16 juin 2009 n° 08-40722) la pratique conseil l’usage du RAR.
L’employeur doit signer la lettre de licenciement. Si elle est signée par une personne étrangère à l’entreprise, le licenciement est sans cause réelle et sérieuse (Cour de cassation 26 avril 2006, n° 04-42860). L’employeur doit veiller à ce que le signataire de la lettre de licenciement possède bien les pouvoirs d’agir au nom de l’entreprise en vertu soit des statuts soit d’une délégation de pouvoir.

DELAI
Le Code du travail prévoit que la lettre de licenciement doit être envoyée au moins 2 jours ouvrables après la date de l’entretien préalable. Attention, le jour de l’entretien n’est pas compté, de même les dimanches. Enfin, si le délai expire un dimanche, un samedi ou un jour férié il est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable. Articles L1232-2 à 4L1233-11 à 13L1233-38 et R1232-1.
Par exemple :

  • Jour de l’entretien le lundi, envoi de la lettre le jeudi
  • Jour de l’entretien le mardi, envoi de la lettre le vendredi
  • Jour de l’entretien le mercredi, envoi de la lettre le lundi (sauf si le samedi est un jour travaillé, dans ce cas l’envoi peut se faire le samedi)
  • Jour de l’entretien le jeudi, envoi de la lettre le mardi (sauf si le samedi est un jour travaillé, dans ce cas l’envoi peut se faire le lundi)
  • Jour de l’entretien le vendredi, envoi de la lettre le mardi
  • Jour de l’entretien le samedi, envoi de la lettre le mercredi

LE CERTIFICAT DE TRAVAIL

Destiné à permettre au salarié de justifier être libéré de son ancien employeur, le certificat de travail prévu par les articles L1234-19 et D1234-6 du Code du travaildoit mentionner :

  • nom, prénom du salarié
  • nom de l’employeur
  • date et lieu de délivrance
  • date d’entrée et de sortie de l’entreprise (c’est-à-dire la fin du préavis exécuté ou non)
  • nature de l’emploi occupé, et périodes (si plusieurs emplois successifs)
  • situation du salarié au regard du DIF (solde du nombre d’heures acquises ou non utilisées, le montant, l’organisme paritaire collecteur agréé compétent).

Il est obligatoirement remis à la fin du préavis que celui-ci soit exécuté ou non.
En cas de prise d’acte de la rupture par le salarié, l’employeur doit immédiatement lui remettre son certificat de travail (Cour de cassation 4 juin 2008 n° 06-45757).
Le salarié qui n’a pas reçu ce document pourra demander au conseil des prud’hommes la condamnation de son employeur à le lui délivrer sous astreinte, voir à lui payer des dommages et intérêts si cette situation lui a causé un préjudice.

L’ATTESTATION PÔLE EMPLOI

Prévue par les articles R1234-9 à R1234-12 du Code du travail, cette attestation permet au salarié de s’inscrire auprès de PÔLE EMPLOI et d’obtenir des allocations chômage.
Elle mentionne le droit aux congés payés, les indemnités et salaires versés sur les 12 derniers mois, le motif de la rupture du contrat (case « autre motif » en cas de prise d’acte de la rupture par le salarié, l’existence d’une éventuelle transaction).
Le salarié qui n’a pas reçu ce document pourra demander au conseil des prud’hommes la condamnation de son employeur à le lui délivrer sous astreinte, voir à lui payer des dommages et intérêts si cette situation lui a causé un préjudice. L’employeur encourt en outre une amende de 1 500 € (article R1238-7 du Code du travail).

LE SOLDE DE TOUT COMPTE

Ce document contient la liste des sommes versées au salarié à l’occasion de la rupture de son contrat.
Prévu par l’article L1234-20 du Code du travail, ce document est remis au salarié qui le signe.
Néanmoins, même signé, ce reçu pour solde de tout compte peut être contesté par le salarié dans les 6 mois suivant sa signature. Passé le délai de 6 mois, si le salarié a signé et n’a pas contesté le solde de tout compte, celui-ci a un effet libératoire au profit de l’employeur, aucune contestation du salarié ne sera plus recevable.

Nos modèles à télécharger :
Toutes nos lettres de rupture du contrat de travail
Lettre de licenciement pour faute
Certificat de travail
Dénonciation reçu pour solde de tout compte

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Zoom sur… Le travail le dimanche

La loi sur le travail dominical du 10 août 2009 n°2009-974 vient de voir ses mesures précisées
par son décret d’application du 21 septembre 2009 n°2009-1134

  • Loi du 10 août 2009- Décret du 21 septembre 2009
    Réaffirmant le principe du repos dominical et visant à adapter les dérogations à ce principe dans les communes et zones touristiques et thermales ainsi que dans certaines grandes agglomérations pour les salariés volontaires.
  • Modification du Code du travail :
    – Métro boulot conso ou liberté de travailler et de consommer ?
    – Quelles vont être les règles à l’avenir ?
    – Quel modèle de société va-t-il l’emporter ?

    La loi aménage les règles existantes (un dimanche travaillé = 2 x le salaire + 1 jour de repos) (1) et crée deux types de dérogations nouvelles sans contrepartie pour les salariés pour les agglomérations Paris, Lille, Aix-Marseille (plus d’un million d’habitants) dites les Puce d’une part (2), et pour les communes touristiques et thermales d’autre part (3) ; reste pour le préfet la possibilité d’accorder des dérogations exceptionnelles (4) et le régime dérogatoire de l’Alsace et Lorraine qui est maintenu (5).

1- Les règles applicables partout sur le territoire (article L3132-26 du Code du travail)

Cinq fois dans l’année, tous les Maires de toutes les communes de France peuvent supprimer le repos dominical dans les établissements de commerce de détail (fêtes de fin d’année par exemple).
En contrepartie, les salariés auront droit à une majoration de salaire égale au minimum au double de la rémunération normalement due pour une durée de travail équivalente plus un repos compensateur de la même durée que celle travaillée.

Donc : un dimanche travaillé = un jour de repos + le salaire payé au double

2- Les règles applicables uniquement dans les communes d’intérêts touristiques, thermales et dans les zones touristiques d’affluence exceptionnelles ou d’animation culturelle permanente (500 ou 6000 communes concernées ?)

– Dans ces zones, l’autorisation de donner le repos hebdomadaire par roulement :
– s’appliquera toute l’année,
– sera de droit (plus besoin de demander et d’obtenir une autorisation préfectorale).
Les établissements de vente au détail situés dans des zones touristiques ou thermales peuvent de droit et toute l’année, ouvrir le dimanche et donner le repos hebdomadaire par roulement pour l’ensemble ou une partie seulement du personnel (article l 3132-25 al 1er du Code du Travail).
L’employeur peut donc faire travailler ses salariés le dimanche sans avoir besoin de faire une quelconque déclaration ou demander un autorisation à la préfecture.

A noter que les commerces de détail alimentaire restent soumis à un dispositif particulier à savoir qu’ils peuvent faire travailler leurs salariés le dimanche jusqu’à 13h (articles L 3132-13 & L3132-25-5 du Code du Travail).

– Les zones concernées sont : les communes présentant un intérêt touristique ; les communes thermales, les zones touristiques d’affluence exceptionnelle ou d’animation culturelle permanente (voies, îlots, quartiers, secteurs précisément délimités).
La liste de ces zones (communes et périmètres) est établie par le préfet par arrêté sur proposition du maire et après avis du conseil départemental du tourisme, des syndicats d’employeurs et de salariés intéressés, ainsi que des communautés de communes, des communautés d’agglomération et des communautés urbaines lorsqu’elles existent (articles L 3132-25 al2 et R 3132-19 du Code du travail).
Pour figurer sur cette liste il faut justifier accueillir, pendant certaines périodes de l’année, un population supplémentaire importante en raison soit de caractéristiques naturelles, artistiques, historiques ou culturelle ; soit de l’existence d’installations de loisirs ou thermales à forte fréquentation (R 3132-20 al 1er du Code du travail).
Pour la liste des critères voir l’article R 3132-20 al 2 du Code du travail.
Les communes et zones figurant déjà dans le classement touristiques ou thermales n’auront pas besoin de faire de démarches supplémentaires et l’autorisation de déroger au repos dominical sera automatiquement applicable à tous les commerces de détails.
En revanche les employeurs devront mettre en conformité les contrats de travail.

3- Les règles applicables dans les PUCE ou Périmètres d’Usage de Consommation Exceptionnel L 3132-25-1 du Code du Travail

– Il s’agit des unités urbaines de plus d’un million d’habitants (Paris, Lyon, Aix-Marseille, Lille).
Les établissements de vente au détail qui mettent à disposition des biens et des services peuvent obtenir l’autorisation de donner un repos hebdomadaire par roulement à la condition qu’ils se trouvent dans un PUCE (Périmètre d’Usage de Consommation Exceptionnel) caractérisé par des habitudes de consommation de fin de semaine, l’importance de la clientèle, l’éloignement de la clientèle de ce périmètre.
Le PUCE est défini par le préfet, suivant : le dernier recensement de la population, les usages de consommationlocales notamment le dimanche, la proximité immédiate d’une zone frontalière où il existe un usage de consommation dominicale compte tenu de la concurrence produite par cet usage.
Le préfet doit consulter le conseil municipal de chaque commune n’appartenant pas aux communautés précédentes, la chambre de commerce et d’industrie, la chambre des métiers, les syndicats d’employeurs et de salariés concernés (les avis sont donnés dans un délai d’un mois et le préfet doit statuer dans les 8 jours par un arrêté motivé notifié immédiatement aux entreprises l’ayant sollicité article L 3132-25 et art R 3132-16 al2 du Code du travail).

– La demande d’autorisation
Les autorisations sont données pour une durée de 5 ans.
Pour obtenir l’autorisation du préfet de donner le repos hebdomadaire par roulement l’établissement doit obtenir préalablement un accord collectif ou à défaut l’employeur peut prendre une décision unilatérale après avis du comité d’entreprise (ou délégués du personnel) et approuvée par référendum. Doit en outre obligatoirement être fixé les contreparties accordées aux salariés privés du repos dominical et les engagements pris en termes d’emploi ou en faveur de certains publics en difficulté, ou personnes handicapées.

– Les autorisations collectives :
Dans les Puce, les autorisations peuvent être collective pour des commerces ou services exerçant la même activité et s’adressant à la même clientèle aux conditions que :
– les établissements relèvent du champ d’application de l’accord,
– qu’ils soient situés dans le même périmètre d’usage de consommation;
– qu’ils exercent la même activité;
– qu’ils s’adressent à la même clientèle
articles R3132-17 al 1-3 du Code du travail.

Le volontariat reste le principe
La loi réaffirme le principe à plusieurs reprises : Les salariés qui travaillent le dimanche sont volontaires ce qui signifie pour le législateur que :
– un salarié doit avoir donné explicitement son accord pour pouvoir travailler le dimanche
– l’employeur ne peut refuser de recruter un candidat à l’embauche au motif que celui-ci n’aurait pas donné son accord pour travailler le dimanche
– un salarié qui refuse de travailler le dimanche ne peut faire l’objet de mesure discriminatoire
– le refus d’un salarié de travailler le dimanche ne constitue ni une faute ni un motif de licenciement
– à la demande du salarié, il peut être tenu compte de l’évolution de sa situation personnelle.

Sauf s’il y a eu un accord collectif, l’employeur doit demander chaque année à chaque salarié travaillant le dimanche s’il souhaite cesser de travailler le dimanche et bénéficier d’une priorité pour occuper ou reprendre un emploi ressortissant à sa catégorie professionnelle ou un emploi équivalent ne comportant pas de travail le dimanche dans le même établissement ou, à défaut, dans la même entreprise. L’employeur l’informe également, à cette occasion, de sa faculté de ne plus travailler le dimanche s’il ne le souhaite plus. En pareil cas, le refus du salarié prend effet trois mois après sa notification écrite à l’employeur. A tout moment le salarié peut demander à bénéficier de cette priorité (même en dehors de toute proposition de l’employeur).

En l’absence d’accord collectif, le salarié privé de repos dominical conserve la faculté de refuser de travailler 3 dimanches de son choix par année civile. Il doit en informer préalablement son employeur en respectant un délai d’un mois.

4- Fermeture préjudiciable le dimanche

Le préfet peut accorder des dérogations individuelles au repos dominical, sur demande, dans les cas où le repos simultané le dimanche de tous les salariés d’un établissement serait préjudiciable au public et compromettrait le fonctionnement normal de l’entreprise (article L 3132-20 du Code du travail).
Ces autorisations sont données pour une durée limitée suivant la même procédure que les autorisations dans les PUCE.

5- Maintien du régime dérogatoire applicable en Alsace et en Moselle

L’article 3 de la proposition de loi exclut l’application de la plupart des dispositions des articles 1 et 2 en Alsace et Moselle, de sorte que seule la disposition selon laquelle « dans l’intérêt des salariés, le repos hebdomadaire est donné le dimanche » trouvera à s’appliquer dans les départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin ou de la Moselle.

Dès lors, la règle suivante demeure dans ces départements :
– dans les exploitations commerciales, les salariés ne peuvent être employés le premier jour des fêtes de Noël, de Pâques ou de Pentecôte. Les autres dimanches et jours fériés, leur travail ne peut dépasser 5 heures.
– par voie de statuts ayant force obligatoire, adoptés après consultation des employeurs et des salariés et publiés selon les formes prescrites, les départements ou communes peuvent réduire la durée du travail ou interdire complètement le travail pour toutes les exploitations commerciales ou pour certaines branches d’activité.
– pendant les quatre dernières semaines précédant Noël ou pour certains dimanches et jours fériés pour lesquels les circonstances locales rendent nécessaire une activité accrue, l’autorité administrative peut porter le nombre d’heures travaillées jusqu’à 10.
– les heures pendant lesquelles le travail a lieu sont déterminées, compte tenu des horaires des services religieux publics, par les dispositions statutaires qui ont réduit la durée des heures de travail et, dans les autres cas, par l’autorité administrative. Elles peuvent être fixées de façon différente pour chaque branche d’activité commerciale.
Mise en place d’un Comité d’évaluation

L’article 4 met en place un Comité, constitué de trois parlementaires appartenant à la majorité et de trois parlementaires appartenant à l’opposition. Il sera chargé de veiller au respect du principe du repos dominical posé à l’article L3132-3 du code du travail.
Ce Comité présente un rapport au Parlement d’ici août 2010.

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Zoom sur… La location saisonnière

 

  • LA LOI
    – La location saisonnière a l’avantage d’être parmi les locations libres, à savoir simplement soumises au Code civil. Cela confère une grande liberté pour l’établissement du contrat de bail. Il s’agit des articles 1714 à 1762 du Code civil, auxquels il est possible de déroger contractuellement.
    Ces articles constituent la base commune (ou droit commun) de tous les contrats de location. Pour certains d’entre eux (baux d’habitation), des lois spéciales ont été votées (loi du 1er septembre 1948, loi du 6 juillet 1989) qui complètent les dispositions du Code civil. Mais pour les locations que ces lois ne régissent pas (comme la location saisonnière), il convient toujours de se référer aux dispositions du Code civil. Aux côtés des locations saisonnières proposées par des particuliers ou les professionnels, il existe des locations dites classées, c’est-à-dire classées dans une des deux catégories que sont les locations de tourisme et les gîtes de France. Des règles précisent encadrent l’appartenance à ces deux statuts. Le particulier qui n’a pas demandé le classement de son local n’est donc pas soumis à ces règlements particuliers qui seront néanmoins sommairement décrits ci-dessous pour une parfaite information.

    Ce classement est facultatif. Le propriétaire qui en fait la demande et qui l’obtient doit se conformer aux obligations des textes ci-dessous :

    • l’arrêté ministériel du 28 décembre 1976 (Journal Officiel 5 janvier 1977);
    • l’arrêté du 21 novembre 1989 (Journal Officiel 20 mai 1990);
    • modifié par l’arrêté du 8 janvier 1993 (Journal Officiel 29 janvier 1993).

    Il existe deux types de classements :
    – le classement en étoiles des meublés de tourisme;
    – le classement en épis des gîtes de France.
    A noter l’existence d’associations nationales qui n’ont pas le caractère officiel des meublés de tourisme ou des gîtes de France, mais qui ont défini leur propres règles : Nid, Vacances en Bretagne, Café Couette, Cléconfort, etc.
    Par ailleurs, la loi no 95-115 du 4 février 1995 d’orientation pour l’aménagement et le développement du territoire (Journal Officiel 5 février 1995) impose au propriétaire ou à toute personne ayant l’intention de louer, à des fins touristiques, à des personnes qui ne sont pas domiciliées dans la commune, tout ou partie de leur résidence principale ou secondaire, d’en faire la déclaration à la mairie du lieu d’implantation de la résidence.

  • PRINCIPALES CARACTERISTIQUES
    Il n’existe pas de disposition légale donnant une définition de la location saisonnière, sauf pour les locations meublées de gîtes ou de meublés de tourisme.
    Traditionnellement, une location saisonnière est de courte durée, c’est-à-dire consentie à la semaine, à la quinzaine ou au mois, ou éventuellement pour une saison d’été ou d’hiver et ne dépassant pas la saison, soit normalement trois mois (bien que dans certains cas la jurisprudence ait admis une durée supérieure, ou inférieure : voir ci-après).
    Par ailleurs, c’est une location libre, c’est-à-dire que bailleurs et locataires peuvent organiser leurs relations contractuelles comme ils le souhaitent.
    – Réserver une location saisonnière : Le bailleur a l’obligation de donner un descriptif : En effet, l’arrêté no 23-305 du 16 mai 1967 relatif aux locations meublées saisonnières et qui dispose que : « Toute offre saisonnière en meublée doit, préalablement à la conclusion du contrat faire l’objet de la remise au locataire d’un descriptif des lieux loués mentionnant le prix de la location et, le cas échéant, le montant de la commission. ». En cas de renseignements inexacts le bailleur encourt une amende pour publicité mensongère et une condamnation à payer des dommages et intérêts au locataire lésé.

    La réservation se fera en retournant au propriétaire le descriptif et le contrat de location signé ainsi qu’un acompte ou des arrhes.

    – Les contrats :
    Si la loi impose l’obligation d’un descriptif écrit, en revanche elle n’exige pas qu’un contrat écrit soit signé. Un bail verbal est donc en théorie valable, à condition de pouvoir prouver l’accord des parties. Afin d’éviter tout contentieux sur ce point, il est recommandé d’établir un écrit en deux exemplaires

    – L’état des lieux :
    Un état des lieux d’entrée et de sortie devra être dressé entre les parties. S’il n’est pas fait d’état des lieux, le locataire est réputé avoir reçu les lieux en bon état et doit les rendre comme tels, sauf preuve contraire (article 1731 du Code civil).

    – Le montant de la caution, le mode et le délai de restitution :
    Aucune règle précise ne régit ce point. La liberté des parties fait loi.
    En général, le dépôt de garantie est compris entre 15 et 20 % du prix de la location. Exigé à l’entrée dans les lieux, il sera utilisé, le cas échéant, par le propriétaire en dédommagement des détériorations des lieux ou du mobilier. La date limite de restitution du dépôt de garantie doit être fixée par le contrat. Si le montant de la caution est insuffisant pour payer les dégradations du locataire, celui-ci devra régler la différence.

    Retrouvez tous nos modèles de lettres la location saisonnièrecliquez ici

 

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Zoom sur… La société civile immobilière

 

  • LA LOI
    – Règles communes à toutes les sociétés civiles : 
    Ces règles figurent aux articles 1832 à 1844-17 et 1845 à 1870-1 du Code civil, tels qu’ils ont été établis par la loi n° 78-9 du 4 janvier 1978 modifiée par la loi n° 82-596 du 10 juillet 1982, ainsi qu’aux articles 1 à 29 du décret d’application n° 78-704 du 3 juillet 1978. Il convient également, pour tout ce qui concerne la publicité, de se reporter au décret n° 84-406 du 30 mai 1984 abrogeant le décret n° 67-237 du 23 mars 1967.

    – Règles propres à certaines sociétés civiles : 
    Elles figurent aux articles 1845 à 1870-1 du Code civil ainsi qu’aux articles 30 à 57 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978. Ces règles concernent les sociétés suivantes : les sociétés civiles de placement immobilier, les sociétés civiles d’attribution, les sociétés civiles d’attribution d’immeubles à temps partagé.

  • DEFINITION
    La société civile immobilière est définie par l’article 1832 du Code civil dans les termes suivants :
    « La société est instituée par deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d’affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l’économie qui pourra en résulter. »
  • PRINCIPALES CARACTERISTIQUES
    – La société civile immobilière est donc un contrat par lequel deux ou plusieurs personnes mettent en commun un immeuble en vue d’en partager les bénéfices ou de profiter de l’économie qui pourrait en résulter. C’est une société de personnes dont les associés sont tenus indéfiniment et solidairement des dettes sociales en proportion de leurs parts dans le capital social.
    – Les principales caractéristiques de cette forme de société sont les suivantes : 
    – la loi ne fixe pas de capital minimum ;
    – il faut au moins deux associés pour la constituer ;
    – la gestion est assurée par un ou plusieurs gérants.
    Cette forme de société est susceptible de nombreuses applications, toutes les activités immobilières n’ayant pas un caractère commercial pouvant être exercées sous cette forme, construction immobilière, achat d’immeubles…
    – Les sociétés civiles, comme les autres sociétés, sont dotées de la personnalité morale. L’article 1842, alinéa 1er du Code civil précise à cet égard que « les sociétés autres que les sociétés en participation visées au chapitre III jouissent de la personnalité morale à compter de leur immatriculation ».
    L’article 2 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978 précise que cette immatriculation a lieu au registre du commerce et des sociétés. Pendant la période antérieure à cette immatriculation, et bien que définitivement constituées dès la signature des statuts, elles n’ont aucune existence légale. Elles ne sont donc pas habilitées à être titulaires de droits et obligations, ni à agir par elles-mêmes.
  • CREER SA SCI
    – Le choix du type de SCI s’effectue en fonction de son objet social. Les familles et les particuliers choisissent principalement les types de SCI suivants :
    – La société civile immobilière de location ou gestion qui a pour principal objet la propriété, la gestion et plus généralement l’exploitation par bail, location ou toute autre forme d’un immeuble que la société se propose d’acquérir (ou apporter à la société).
    – La société civile immobilière d’attribution qui a pour principal objet l’acquisition d’un immeuble, son aménagement en vue de sa division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété et en jouissance.
    – La société civile immobilière de construction vente qui a pour principal objet l’acquisition d’un terrain à bâtir afin de procéder à l’édification d’un immeuble et la vente en totalité ou par fraction dudit immeuble.
    – Les formalités : La création d’une SCI commence par la rédaction de ses statuts qui définiront les points essentiels de la société, notamment : la durée, l’objet, l’identité des associés, le capital social. Par la suite, la SCI doit être immatriculée au registre du commerce et des sociétés du tribunal de commerce dont dépend le siège social.
    Une fois ces formalités accomplies, la SCI acquiert une personnalité morale ce qui lui permet de détenir un patrimoine propre, indépendant de ses associés.
    Durant le fonctionnement et la durée de vie de la SCI, les associés devront respecter des obligations comptables et fiscales, comme par exemple la tenue une assemblée générale annuelle et de la publication des comptes.
  • L’INTERET DE LA SCI
    La création d’une société civile est souvent présentée comme avantageuse pour gérer ou transmettre son patrimoine immobilier. Cependant la société civile immobilière n’a pas que des avantages. Il convient de bien se renseigner en fonction de l’opération envisagée : achat pour revendre, pour construire et habiter, pour louer, pour transmettre son patrimoine…
    Principalement elle évite les aléas de l’indivision et les problèmes d’estimation et de constitution des lots, les problèmes de soulte éventuelle ainsi que l’injustice de l’évolution de la valeur des lots.
    Elle permet par ailleurs de transmettre du patrimoine, de partager les risques d’exploitation, de conférer un avantage fiscal
    Si l’on a bien conscience des contraintes de la mise en société, elle peut constituer un outil efficace de gestion du patrimoine permettant d’associer enfants et parents dans un achat immobilier. La transmission des parts des parents aux enfants ou aux petits-enfants peut ainsi s’effectuer progressivement, avec un coût fiscal mieux maîtrisé dans le temps.

    – Pour acheter sa résidence principale : acheter sa résidence principale en SCI ne permet pas de bénéficier du PEL ni des prêts à taux zéro, conventionnés ou PAS (prêt à l’accession sociale). Par ailleurs la SCI propriétaire ne pourra pas bénéficier des réductions d’impôts pour les gros travaux dont jouissent les personnes physiques propriétaires. En ce qui concerne l’impôt sur le revenu, être propriétaire d’un bien immobilier en SCI ne procure aucun avantage non plus. En revanche, la vente de sa résidence principale détenue par une SCI est à présent exonérée des plus values immobilières. La SCI représente une solution susceptible d’intéresser les nouvelles familles dites « recomposées » lors de l’achat de leur résidence principale. C’est à ce titre une structure idéale pour acheter ou gérer en commun un bien dans le cadre d’une acquisition en famille ou entre tiers : couples d’ami, partenaires pour une affaire, etc.
    – Pour louer : seuls les patrimoines immobiliers conséquents verront un intérêt fiscal d’acquérir un immeuble locatif en SCI. En revanche, et au-delà de l’aspect fiscal, le choix de la SCI permet à plusieurs personnes de se grouper pour un investissement qui n’aurait pas été envisageable sans le concours des autres associés. Pour les immeubles à rapport locatifs, certains conseillent le montage suivant : le propriétaire peut apporter l’immeuble à une SCI en nue propriété et réaliser une donation partage de ses parts au profit de ses enfants. La donation de parts à des enfants, avec réserve d’usufruit permet de calculer les droits de donation uniquement sur la valeur de la nue propriété des parts (moins élevée, bien évidemment, que celle de la pleine propriété). Au décès du donateur, ses enfants recueillent automatiquement l’usufruit et deviennent ainsi propriétaires des parts de la SCI, sans droits de succession à payer. Attention cependant, ce type de procédé, peut être sévèrement sanctionné par l’administration fiscale si celle-ci vient à en avoir connaissance ; qualifié d’abus de droit, cela peut entraîner un redressement fiscal.
    – Pour maintenir et transmettre un patrimoine dans une famille : c’est le principal intérêt de la SCI. Lorsque dans une famille il existe un bien immobilier important (maison de famille de grande valeur, château, hôtel particulier…), en l’apportant à une SCI réunissant les enfants, chacun détiendra une participation et les statuts pourront comprendre une clause obligeant les associés à racheter les parts de celui d’entre eux qui souhaiterait sortir de la SCI à un prix convenu à l’avance ; ainsi la famille évitera la vente à un tiers.Sur le plan fiscal, il est possible, tous les dix ans, de donner, en franchise totale d’impôt, 50 000 Euro à chaque enfant et pour chaque parent. Si l’immeuble est en SCI cette faculté est facilement utilisable, alors qu’elle ne paraît pas envisageable pour un immeuble en nom personnel que l’on ne peut pas diviser, sauf à se retrouver dans une situation d’indivision. En revanche, si cet immeuble est détenu dans le cadre d’une SCI, la transmission progressive des parts représentatives de cet immeuble est concevable. En matière de donation, certains conseillent le montage suivant : si la SCI a emprunté pour acquérir l’immeuble, le solde du prêt diminue d’autant la valeur des parts pour le calcul des droits de donation (une SCI emprunte 100 000 Euro pour financer un bien qui vaut 150 000 Euro ; l’actif brut minoré de l’emprunt totalisera la somme de 50 000 Euro, et c’est sur la base de 50 000 Euro que les droits de donation des parts seront calculés). Ce montage couplé aux exonérations d’impôts des donations de 50 000 Euro tous les dix ans, offre de nombreuses possibilités pour transmettre ses biens immobiliers à ses enfants.
    – Pour éviter l’indivision : l’indivision représente un risque, en effet. « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision » et chaque co-indivisaire peut demander le partage (sauf convention d’indivision) ce qui risque de conduire à une vente du bien, dans de mauvaises conditions. Par ailleurs en indivision, s’il existe une divergence entre les indivisaires la situation peut rapidement être bloquée et nécessiter l’introduction d’une procédure judiciaire. En effet dans l’indivision, les décisions importantes doivent être prises à l’unanimité. Si elle n’est pas obtenue, seul le tribunal pourra départager les indivisaires. Il est toujours possible de créer une convention d’indivision d’une durée de cinq ans, renouvelable une fois, avec la nomination d’un gérant. Il est cependant souvent préférable de choisir la SCI à l’indivision. La SCI en effet est pérenne. Une fois les statuts signés et déposés au registre du commerce et des sociétés, la SCI offre un cadre juridique permanent et sécurisé. La SCI dont les règles de fonctionnement sont régies par ses statuts permet de définir clairement le droit de chaque associé.
    – Pour favoriser les commerçants et les entrepreneurs individuels : les commerçants et les entrepreneurs individuels peuvent envisager de constituer une SCI pour acheter les locaux commerciaux ou professionnels destinés à l’exercice de leur activité. Un bail commercial ou professionnel sera conclu entre la SCI et le commerçant ou l’entreprise, et la SCI percevra les loyers. Dans ce cas de figure, le commerçant ou l’entreprise pourront déduire les loyers de leur revenu imposable. Cette solution représente également une sécurité en cas de faillite, l’immeuble propriété de la SCI reste en dehors du patrimoine de l’entreprise locataire, et n’est pas absorbé dans le passif. La SCI conserve ainsi son patrimoine indépendamment des aléas rencontrés par son locataire.

  • LES LIMITES DE L’UTILISATION D’UNE SCI
    – Pour vendre ses parts : vendre ses parts de SCI n’est pas toujours commode ; en effet il n’est pas d’usage de passer des annonces pour vendre des parts de SCI. Cela implique qu’au décès des parents, les enfants auront plus de mal à vendre leurs parts qu’à vendre les biens immobiliers. Il est donc nécessaire de prévoir des modalités de retrait d’un associé de la SCI. En cas de cession de parts d’une SCI familiale, le droit d’enregistrement sera perçu.
    – Les frais d’apport : apporter un immeuble à une SCI entraîne des frais : c’est une mutation entraînant l’imposition éventuelle au titre des plus-values ; l’opération est en outre soumise au droit de préemption urbain. Par ailleurs, si la mutation prend la forme d’une vente, elle est, de plus, soumise aux droits de mutation habituels et au droit de préemption de l’administration fiscale.
    – La tenue d’une comptabilité : il faut tenir une comptabilité. La SCI doit présenter une comptabilité précise, à savoir un bilan et des comptes approuvés en assemblée générale annuelle, le tout entraînant des frais de fonctionnement.
    – Les associés sont tenus des dettes : la société civile est transparente et les associés sont responsables des dettes de la société dans la même proportion que leur part dans le capital. Par exemple, dans une société de deux associés ayant chacun la moitié du capital, chacun sera responsable de la moitié des dettes de la société.
    – Seule la société est propriétaire : l’immeuble appartient à la société et non pas aux associés, lesquels ne sont propriétaires que de parts sociales.

 

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Le B A BA de la SCI (société civile immobilière)

Définition : La société civile immobilière (SCI) est souvent présentée comme une solution judicieuse pour acquérir un bien immobilier en commun. Très prisée des constructeurs la société civile intéresse également les familles et les particuliers qui souhaitent investir dans des conditions favorables à la transmission ou à la vente.Il s’agit cependant d’une création de société ce qui implique le respect de différentes règles à connaître impérativement avant de se lancer dans l’entreprise.En effet, au-delà de la création, et de la gestion tout associé ou gérant de SCI doit connaître la fiscalité applicable, tout comme les modalités offertes pour sortir d’une SCI.

Vous devez choisir le type de SCI en fonction de son objet social. Les principales SCI (société civile immobilière) sont :

La société civile immobilière de location ou gestion
 qui a pour principal objet la propriété, la gestion et plus généralement l’exploitation par bail, location ou tout autre forme d’un immeuble que la société se propose d’acquérir (ou apporter à la société).

La société civile immobilière d’attribution
 qui a pour principal objet l’acquisition d’un immeuble, son aménagement en vue de sa division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété et en jouissance.

La société civile immobilière de construction vente
 qui a pour principal objet l’acquisition d’un terrain à bâtir afin de procéder à l’édification d’un immeuble et la vente en totalité ou par fraction dudit immeuble.

La création d’une société civile est souvent présentée comme avantageuse pour gérer ou transmettre son patrimoine immobilier. Cependant la société civile immobilière n’a pas que des avantages. Il convient de bien se renseigner en fonction de l’opération envisagée : achat pour revendre, pour construire et habiter, pour louer, pour transmettre son patrimoine…

Principalement elle évite les aléas de l’indivision, les problèmes d’estimation et de constitution des lots, les problèmes de soulte éventuelle ainsi que l’injustice de l’évolution de la valeur des lots Elle permet la transmission du patrimoine, le partage des risques d’exploitation, de conférer un avantage fiscal.

Les limites d’utilisation de la SCI (société civile immobilière)se vérifient lors de la vente des parts de SCI qui n’est pas toujours commode, à l’occasion de l’apporte d’un immeuble à une SCI ce qui entraîne des frais, par la nécessité de tenir une comptabilité, par sa « transparence » qui implique que les associés sont responsables des dettes de la société dans la même proportion que leur part dans le capital, et enfin par le fait que l’immeuble appartient à la société et non pas aux associés, lesquels ne sont propriétaires que de parts sociales.

Loi applicable – formalités :
 Il existe des règles communes à toutes les sociétés civiles figurant aux articles 1832 à 1844-17 et 1845 à 1870-1 du Code civil, tels qu’ils ont été établis par la loi n° 78-9 du 4 janvier 1978 modifiée par la loi n° 82-596 du 10 juillet 1982, ainsi qu’aux articles 1 à 29 du décret d’application n° 78-704 du 3 juillet 1978.Il convient également, pour tout ce qui concerne la publicité de se reporter au décret n° 84-406 du 30 mai 1984 abrogeant le décret n° 67-237 du 23 mars 1967 puis des règles propres à certaines sociétés civiles : Elles figurent aux articles 1845 à 1870-1 du Code civil ainsi qu’aux articles 30 à 57 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978.

Nos modèles :
 Les modèles de statuts des principales SCI (société civile immobilière) se trouvent sur Jurimodel : modèle de statuts de SCI de location ou gestiond’attribution et de construction vente, des modèles de cession de partun guide exclusif de la SCI et des packs complets pour constituer facilement une SCI.

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Zoom sur… La déclaration d’insaisissabilité des entrepreneurs individuels ou des professions libérales

Les articles L526-1 à L526-5 du Code de commerce permettent aux commerçants, artisans, entrepreneurs individuels et professions libérales de protéger définitivement tout leur patrimoine immobilier personnel de leurs créanciers éventuels. En effet, depuis la loi du 4 août 2008 ce n’est plus seulement la résidence principale qui peut être déclarée insaisissable, mais tous les biens fonciers bâtis ou non bâtis

 >   Qui est concerné ?
Les personnes physiques immatriculées à un registre de publicité légale à caractère professionnel ou exerçant une activité professionnelle agricole ou indépendante (commerçants, artisans, agriculteurs, professions libérales, agents commerciaux…).
La protection est refusée à un dirigeant d’une société unipersonnelle.

 >   Quels biens sont ainsi protégés
Tout le patrimoine immobilier personnel de l’entrepreneur à la condition qu’il ne soit pas affecté à son usage professionnel (immeuble, maison, terrain…).
Pour un bien à usage mixte, qui serait en partie seulement utilisé à titre professionnel, la partie non affectée à un usage professionnel ne peut faire l’objet de la déclaration que si elle est désignée dans un état descriptif de division.
Pour un bien sur lequel l’entrepreneur est en indivision, la protection vaudra pour sa partie indivise.
Cela ne fonctionne pas si le bien est en SCI.
La domiciliation du déclarant dans son local d’habitation en application de l’article L123-10 du Code de commerce (domiciliation pour l’inscription au RCS ou au RM) ne fait pas obstacle à ce que ce local fasse l’objet de déclaration, sans qu’un état descriptif de division soit nécessaire.

 >   Peut-on faire une renonciation partielle ?
Oui.
Pour faciliter l’accès au crédit il est possible de faire une renonciation partielle sur les biens immobiliers au bénéfice de l’un ou de plusieurs de ses créanciers professionnels. Ainsi, seuls les biens désignés seront saisissables.

 >   Comment faire cette déclaration et combien ça coûte ?
La déclaration est obligatoirement reçue par un Notaire et publiée aux hypothèques.
Le prix varie suivant la valeur du bien. A titre indicatif, pour un bien d’une valeur de 250.000 euros il vous en coutera environ 600 euros.

 >   Quel est l’effet de cette protection ?
Cette déclaration rend vos biens immobiliers totalement insaisissables. Cela ne vaut qu’à compter de la publication de votre déclaration au bureau des hypothèques et pour les dettes qui naissent à compter de cette date (pas pour les anciennes).
La protection ne vaut que pour les dettes professionnelles donc toutes les dettes privées ne sont pas concernées et ces créanciers pourront saisir les biens.

 >   Combien de temps est-ce que cette protection dure ?
A tout moment l’entrepreneur peut décider de faire cesser cette protection en repassant chez un notaire pour qu’il fasse la formalité.
Sinon la protection va durer jusqu’à la mort de l’entrepreneur, et à ce moment le bien redevient saisissable, les héritiers ne peuvent se prévaloir de l’insaisissabilité.
Si le/les biens est/sont vendus, le prix obtenu demeure insaisissable pendant un an à condition qu’il soit réinvesti dans ce délai d’un an dans l’acquisition d’une résidence principale (déclaration de remploi)

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