Définition : La société civile immobilière (SCI) est souvent présentée comme une solution judicieuse pour acquérir un bien immobilier en commun. Très prisée des constructeurs la société civile intéresse également les familles et les particuliers qui souhaitent investir dans des conditions favorables à la transmission ou à la vente.Il s’agit cependant d’une création de société ce qui implique le respect de différentes règles à connaître impérativement avant de se lancer dans l’entreprise.En effet, au-delà de la création, et de la gestion tout associé ou gérant de SCI doit connaître la fiscalité applicable, tout comme les modalités offertes pour sortir d’une SCI.
Vous devez choisir le type de SCI en fonction de son objet social. Les principales SCI (société civile immobilière) sont :
La société civile immobilière de location ou gestion qui a pour principal objet la propriété, la gestion et plus généralement l’exploitation par bail, location ou tout autre forme d’un immeuble que la société se propose d’acquérir (ou apporter à la société).
La société civile immobilière d’attribution qui a pour principal objet l’acquisition d’un immeuble, son aménagement en vue de sa division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété et en jouissance.
La société civile immobilière de construction vente qui a pour principal objet l’acquisition d’un terrain à bâtir afin de procéder à l’édification d’un immeuble et la vente en totalité ou par fraction dudit immeuble.
La création d’une société civile est souvent présentée comme avantageuse pour gérer ou transmettre son patrimoine immobilier. Cependant la société civile immobilière n’a pas que des avantages. Il convient de bien se renseigner en fonction de l’opération envisagée : achat pour revendre, pour construire et habiter, pour louer, pour transmettre son patrimoine…
Principalement elle évite les aléas de l’indivision, les problèmes d’estimation et de constitution des lots, les problèmes de soulte éventuelle ainsi que l’injustice de l’évolution de la valeur des lots Elle permet la transmission du patrimoine, le partage des risques d’exploitation, de conférer un avantage fiscal.
Les limites d’utilisation de la SCI (société civile immobilière)se vérifient lors de la vente des parts de SCI qui n’est pas toujours commode, à l’occasion de l’apporte d’un immeuble à une SCI ce qui entraîne des frais, par la nécessité de tenir une comptabilité, par sa « transparence » qui implique que les associés sont responsables des dettes de la société dans la même proportion que leur part dans le capital, et enfin par le fait que l’immeuble appartient à la société et non pas aux associés, lesquels ne sont propriétaires que de parts sociales.
Loi applicable – formalités : Il existe des règles communes à toutes les sociétés civiles figurant aux articles 1832 à 1844-17 et 1845 à 1870-1 du Code civil, tels qu’ils ont été établis par la loi n° 78-9 du 4 janvier 1978 modifiée par la loi n° 82-596 du 10 juillet 1982, ainsi qu’aux articles 1 à 29 du décret d’application n° 78-704 du 3 juillet 1978.Il convient également, pour tout ce qui concerne la publicité de se reporter au décret n° 84-406 du 30 mai 1984 abrogeant le décret n° 67-237 du 23 mars 1967 puis des règles propres à certaines sociétés civiles : Elles figurent aux articles 1845 à 1870-1 du Code civil ainsi qu’aux articles 30 à 57 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978.
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