Ce modèle permet au preneur de solliciter l’accord du bailleur pour sous-louer un local commercial.
Sous-location soumise à l’accord du bailleur, appelé à concourir à l’acte (article L. 145-31).
Fourni en Word et en PDF. Téléchargement immédiat après paiement.
Modèle type fourni à titre indicatif, ne dispensant pas de l’avis d’un professionnel du droit.
Ce modèle permet au bailleur d’accepter la sous-location sous conditions.
Accord subordonné à des conditions (concours à l’acte, sous-loyer, activité, durée).
Fourni en Word et en PDF. Téléchargement immédiat après paiement.
Modèle type fourni à titre indicatif, ne dispensant pas de l’avis d’un professionnel du droit.
Ce modèle organise la sous-location de locaux commerciaux par le locataire principal, avec l’accord du bailleur.
La sous-location est interdite sauf accord du bailleur ou clause du bail (article L. 145-31 du Code de commerce) ; le bailleur est appelé à concourir à l’acte.
Fourni en Word et en PDF. Téléchargement immédiat après paiement.
Modèle type fourni à titre indicatif, ne dispensant pas de l’avis d’un professionnel du droit.
Ce classement est facultatif. Le propriétaire qui en fait la demande et qui l’obtient doit se conformer aux obligations des textes ci-dessous :
Il existe deux types de classements :
– le classement en étoiles des meublés de tourisme;
– le classement en épis des gîtes de France.
A noter l’existence d’associations nationales qui n’ont pas le caractère officiel des meublés de tourisme ou des gîtes de France, mais qui ont défini leur propres règles : Nid, Vacances en Bretagne, Café Couette, Cléconfort, etc.
Par ailleurs, la loi no 95-115 du 4 février 1995 d’orientation pour l’aménagement et le développement du territoire (Journal Officiel 5 février 1995) impose au propriétaire ou à toute personne ayant l’intention de louer, à des fins touristiques, à des personnes qui ne sont pas domiciliées dans la commune, tout ou partie de leur résidence principale ou secondaire, d’en faire la déclaration à la mairie du lieu d’implantation de la résidence.
La réservation se fera en retournant au propriétaire le descriptif et le contrat de location signé ainsi qu’un acompte ou des arrhes.
– Les contrats :
Si la loi impose l’obligation d’un descriptif écrit, en revanche elle n’exige pas qu’un contrat écrit soit signé. Un bail verbal est donc en théorie valable, à condition de pouvoir prouver l’accord des parties. Afin d’éviter tout contentieux sur ce point, il est recommandé d’établir un écrit en deux exemplaires
– L’état des lieux :
Un état des lieux d’entrée et de sortie devra être dressé entre les parties. S’il n’est pas fait d’état des lieux, le locataire est réputé avoir reçu les lieux en bon état et doit les rendre comme tels, sauf preuve contraire (article 1731 du Code civil).
– Le montant de la caution, le mode et le délai de restitution :
Aucune règle précise ne régit ce point. La liberté des parties fait loi.
En général, le dépôt de garantie est compris entre 15 et 20 % du prix de la location. Exigé à l’entrée dans les lieux, il sera utilisé, le cas échéant, par le propriétaire en dédommagement des détériorations des lieux ou du mobilier. La date limite de restitution du dépôt de garantie doit être fixée par le contrat. Si le montant de la caution est insuffisant pour payer les dégradations du locataire, celui-ci devra régler la différence.
Retrouvez tous nos modèles de lettres la location saisonnière: cliquez ici
Définition : Il s’agit d’un contrat de location passé entre un bailleur (propriétaire des lieux loués) et un locataire. Le bailleur s’engage à mettre un immeuble à la disposition du locataire, qui en contrepartie prend l’engagement de payer le loyer et les charges définis au bail.
Le terme désigne toute une variété de locations ou louages de bien : louage d’immeubles à usage d’habitation (bail d’habitation), à usage commercial (bail commercial) ou rural, à usage professionnel (bail professionnel), louage d’animaux susceptibles de profit pour l’agriculture (bail à cheptel).
Loi applicable formalités : Quelque soit la matière (habitation, bail commercial, professionnel…) le contrat de location suppose le respect d’une part des règles édictées par le Code civil et d’autre part de dispositions spécifiques à chaque domaine (Loi du 6 juillet 1989 pour le bail d’habitation, Code de commerce pour le bail commercial…etc). Pour rédiger un contrat de location il suffit d’un acte sous seing privé (c’est-à-dire simplement signé entre le bailleur et le locataire sans qu’il soit besoin de l’intervention d’un notaire). Il n’est plus obligatoire d’enregistrer un contrat de location ni même de les timbrer. En revanche, en matière commerciale, il sera nécessaire de déposer une copie du contrat de location (bail commercial) au registre du commerce et des sociétés.
Nos modèles : Il existe donc une grande variété de contrat de location dont un très grand nombre se trouvent en modèles sur Jurimodel : contrat de bail d’habitation, contrat de sous location, contrat de colocation, contrat de bail commercial, contrat de location commercial précaire (mois de 24 mois), contrat de sous location commerciale, bail professionnel, location meublée, location saisonnière, location de box et d’emplacement de parking, location d’emplacement privés publicitaire.
TOUT SAVOIR SUR LA GARANTIE DES RISQUES LOCATIFS UNIVERSELLE :
Trois décrets du 26 décembre 2009 viennent de définir la nouvelle GRL universelle destinée à couvrir les risques locatifs jusqu’à 70.000 € pour les impayés et les frais et jusqu’à 7.700 € pour les dégradations locatives (3.500 € en meublé), dans la limite d’un loyer mensuel de 2000 € et « un taux d’effort » pour le locataire de 50 % maximum.
Le dispositif de la GRL peut être mis en place pour les baux en cours. Deux conditions toutefois : il faut que le bail soit signé depuis plus de 6 mois et qu’il n’y ait pas eu plus de 2 mois d’impayés au cours des 6 derniers mois.
Tous les contrats d’assurance signés avant le 27 décembre 2009 sont soumis à l’ancienne GRL.
Travailler dans l’immobilier ?
Avec quel statut ? : Agent commercial, salarié VRP…
L’agent immobilier appartient aux professions dites réglementées. Cela signifie que pour l’exercer il convient d’une part de répondre à certaines conditions (diplômes ou expérience) et formalités administratives (carte professionnelle, assurance) et d’autre part se soumettre à des règles d’exercice stricte (loi du 2 janvier 1970 dite loi HOGUET et son décret d’application du 20 juillet 1972).
Qui est concerné ?
Obtenir une carte professionnelle
>> Contrat d’agent commercial négociateur immobilier + d’infos
Différents textes dressent la liste des documents que le salarié doit obligatoirement recevoir lors d’un licenciement : les articles L1232-6, L1234-19, L1234-20, D1234-6, D1234-7 à D1234-8, R1231-1, R1234-9 à R1234-12 du Code du travail mais aussi la Circulaire UNEDIC n° 2006-10 du 18 mai 2006, les Lois n° 2008-596 du 25 juin 2008 » »portant modernisation du marché du travail » » (JO du 26), n° 2009-1437 du 24 novembre 2009 (JO du 25) et le Décret n° 2010-64 du 18 janvier 2010 (JO du 19).
Une fois le licenciement régulièrement notifié au moyen de la lettre de licenciement et le préavis expiré, l’employeur doit remettre à son salarié :
SON CONTENU
La doit indiquer les motifs du licenciement par des éléments objectifs, précis et matériellement vérifiables (article L1232-6 du Code du travail ).
L’idée est qu’un juge puisse a posteriori vérifier la réalité du motif invoqué.
L’employeur doit donc prendre soin de mentionner des faits très précis (date, lieu, noms) et d’éviter absolument les notion floues.
Les mentions suivantes ont été jugées insuffisantes par la Cour de cassation :
Par exemple, si l’employeur reproche une faute comme des retards à son salarié, la mention « vos retards systématiques » risque d’être considérée comme totalement insuffisante aux yeux du Conseil des Prud’hommes, alors que la mention « vos retards du 4 janvier 2010 où vous êtes arrivés à 10h au lieu de 8h30, le 6 janvier 2010 arrivé à 9h30 au lieu de 8h30, les 12, 13 et 15 janvier arrivé à 9h15 au lieu de 8h30 qui ne sont que quelques exemples de vos retards systématiques » fait référence à des faits facilement vérifiables.
De la même manière, l’employeur qui mentionnera comme cause du licenciement « injures et insultes à l’égard de votre supérieur hiérarchique » devra préférer un libellé tel que « les injures et insultes que vous avez proférées à l’égard de Mr Dupont, votre supérieur les 4 et 5 janvier dernier où vous l’avez traité d’imbécile en lui faisant un geste déplacé – doigt d’honneur (4 janvier) – que vous avez traité d’incapable et de fainéant et refusé d’obéir à ses instructions de ranger votre matériel (5 janvier) ».
Si l’employeur vise une simple cause réelle et sérieuse de licenciement (motif personnel mais pas de faute à proprement dite) il devra respecter le même processus.
En effet à défaut de motif dans la lettre de licenciement ou en cas de motif imprécis, le salarié pourra demander au conseil des prud’hommes de dire que le licenciement est dépourvu de toute cause réelle et sérieuse et obtenir des dommages et intérêts qui sont d’un minimum de 6 mois de salaire dès que le salarié à plus de 2 ans d’ancienneté.
En cas de litige, l’employeur est tenu par les termes de la lettre de licenciement, il ne peut faire de nouveaux reproches à son salarié (Cour de cassation, sociale 21 mars 2007, n° 05-45060).
Dans tous les cas l’employeur doit pouvoir apporter des preuves objectives des motifs invoqués dans la lettre de licenciement.
Enfin, l’employeur doit mentionner le droit aux heures de DIF dans la lettre de licenciement (article L6323-17 du Code du travail).
SA FORME
La lettre de licenciement est adressée par l’employeur au salarié en recommandé avec accusé de réception (article L1232-6 du Code du travail) bien que la Cour de cassation considère que cela n’est pas obligatoire et admette des lettres remises en main propres contre décharge (Cour de cassation 16 juin 2009 n° 08-40722) la pratique conseil l’usage du RAR.
L’employeur doit signer la lettre de licenciement. Si elle est signée par une personne étrangère à l’entreprise, le licenciement est sans cause réelle et sérieuse (Cour de cassation 26 avril 2006, n° 04-42860). L’employeur doit veiller à ce que le signataire de la lettre de licenciement possède bien les pouvoirs d’agir au nom de l’entreprise en vertu soit des statuts soit d’une délégation de pouvoir.
DELAI
Le Code du travail prévoit que la lettre de licenciement doit être envoyée au moins 2 jours ouvrables après la date de l’entretien préalable. Attention, le jour de l’entretien n’est pas compté, de même les dimanches. Enfin, si le délai expire un dimanche, un samedi ou un jour férié il est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable. Articles L1232-2 à 4, L1233-11 à 13, L1233-38 et R1232-1.
Par exemple :
Destiné à permettre au salarié de justifier être libéré de son ancien employeur, le certificat de travail prévu par les articles L1234-19 et D1234-6 du Code du travaildoit mentionner :
Il est obligatoirement remis à la fin du préavis que celui-ci soit exécuté ou non.
En cas de prise d’acte de la rupture par le salarié, l’employeur doit immédiatement lui remettre son certificat de travail (Cour de cassation 4 juin 2008 n° 06-45757).
Le salarié qui n’a pas reçu ce document pourra demander au conseil des prud’hommes la condamnation de son employeur à le lui délivrer sous astreinte, voir à lui payer des dommages et intérêts si cette situation lui a causé un préjudice.
Prévue par les articles R1234-9 à R1234-12 du Code du travail, cette attestation permet au salarié de s’inscrire auprès de PÔLE EMPLOI et d’obtenir des allocations chômage.
Elle mentionne le droit aux congés payés, les indemnités et salaires versés sur les 12 derniers mois, le motif de la rupture du contrat (case « autre motif » en cas de prise d’acte de la rupture par le salarié, l’existence d’une éventuelle transaction).
Le salarié qui n’a pas reçu ce document pourra demander au conseil des prud’hommes la condamnation de son employeur à le lui délivrer sous astreinte, voir à lui payer des dommages et intérêts si cette situation lui a causé un préjudice. L’employeur encourt en outre une amende de 1 500 € (article R1238-7 du Code du travail).
Ce document contient la liste des sommes versées au salarié à l’occasion de la rupture de son contrat.
Prévu par l’article L1234-20 du Code du travail, ce document est remis au salarié qui le signe.
Néanmoins, même signé, ce reçu pour solde de tout compte peut être contesté par le salarié dans les 6 mois suivant sa signature. Passé le délai de 6 mois, si le salarié a signé et n’a pas contesté le solde de tout compte, celui-ci a un effet libératoire au profit de l’employeur, aucune contestation du salarié ne sera plus recevable.
Nos modèles à télécharger :
Toutes nos lettres de rupture du contrat de travail
Lettre de licenciement pour faute
Certificat de travail
Dénonciation reçu pour solde de tout compte
A l’occasion de l’arrêté Novelli du 19 mars 2010 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels, faisons le point de la question des honoraires des syndics de copropriété.
Deux textes réglementent cette question :
Ces textes fixent un forfait de prestations que le syndic doit obligatoirement proposer dans son contrat annuel. Ce socle incompressible peut être complété par des prestations spéciales donnant lieu à honoraires.
Sont compris :
– les convocations et les documents joints
– la réunion du conseil syndical précédant l’assemblée
– la mise à disposition à tous les copropriétaires des différentes pièces comptables et des justificatifs
– la tenue de l’assemblée
– l’établissement de la feuille de présence
– l’émargement
– la vérification des voix et des pouvoirs
– la tenue du registre des procès verbaux
– la rédaction du procès verbal si le syndic est secrétaire
– l’envoi et la notification du procès verbal
– l’affichage dans les parties communes du procès verbal abrégé mentionnant les résolutions relatives à l’entretien de la copropriété et des travaux
– la présence du syndic ou de son représentant.
Rien n’oblige donc le syndic à tenir une assemblée en dehors des horaires d’ouverture des bureaux (le soir par exemple) ; et dans ce cas, une négociation peut se faire pour que cette possibilité figure au forfait.
Le syndic est tenu de proposer dans son forfait des visites régulières de la copropriété. Mais les modalités doivent être contractuellement convenues. Les copropriétaires doivent donc exiger que le nombre de visites et leur fréquence soient précisés dans le contrat.
Le syndic a l’obligation d’inclure dans son forfait la souscription des polices d’assurance au nom du syndicat et avec l’accord préalable de ce dernier.
Il doit également comprendre les déclarations de sinistres concernant les parties communes et les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties communes (le syndic ne peut pas prendre d’honoraires pour ouverture ou gestion de dossier de sinistre).
Il s’occupe enfin du règlement des indemnités aux bénéficiaires.
Dans le forfait du contrat de syndic est également obligatoirement compris tout ce qui concerne la gestion du personnel :
– recherche et entretien préalable (frais d’annonce non compris)
– paiement du salaire et accessoires
– tenue du livre des salaires et édition des bulletins de paie
– déclarations et paiements aux organismes fiscaux et sociaux
– attestations et déclarations obligatoires
– gestion des remplacements pendant les congés
– arrêts maladie et maternité
– mise en place du DUERSST (évaluation des risques professionnels des gardiens d’immeuble) et mise à jour
– calcul des intérêts légaux au profit du syndicat.
Le syndic ne peut pas demander d’honoraire pour le remplacement d’un salarié absent ou pour les frais du comptable chargé de faire les bulletins de salaire.
Le syndic doit proposer l’établissement du compte de gestion générale et des annexes du syndicat des copropriétaires, la présentation des comptes, l’établissement d’un budget prévisionnel et les comptes propriétaires.
Sont obligatoirement compris dans le forfait :
– l’établissement et la mise à jour de la liste des copropriétaires
– l’appel des provisions sur budget prévisionnel
– l’imputation des consommations individuelles de fluide ou d’énergie lorsque les compteurs sont déjà installés lors de la désignation du syndic (pas d’honoraire en plus pour relever ces compteurs)
– compte fournisseur
– vérification du paiement des factures
– remise au syndic successeur de l’état financier de la totalité des fonds, de l’état des comptes des copropriétaires et des comptes du syndicat
– compte bancaire séparé ou compte du cabinet (au choix mais le syndic est autorisé à appliquer un tarif spécial pour le compte séparé).
Le syndic est tenu d’inclure dans son forfait la gestion de certaines archives de la copropriété.
Le texte parle « d’archives utiles » notamment :
– les plans
– le règlement de copropriété
– l’état de répartition des charges
– l’état de division
– les procès verbaux des assemblées générales
– les contrats de travail des préposés du syndicat
– les contrats d’assurance de l’immeuble et document nécessaire pour leur mise en oeuvre
– les documents et les décisions de justice relatifs à l’immeuble dont les délais de contestation ne sont pas révolus
– les contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs ainsi que toute pièce administrative de moins de 2 ans.
La transmission des archives au syndic successeur doit être aussi comprise dans le forfait.
Certains syndics facturent les « archives dormantes », vous êtes en droit de le refuser.
Ces honoraires ne peuvent pas être prévus dans le contrat de syndic.
Ils doivent être votés en assemblée en même temps que les travaux.
Attention le syndic ne peut pas prendre d’honoraires sur les travaux relevant de la gestion courante.
Les syndics peuvent facturer l’envoi de lettres de relances. En revanche les frais dits « nécessaires » au recouvrement des charges impayées sont supportés par le copropriétaire défaillant.
Les frais de tirage des documents de gestion courante ne sont pas compris dans le forfait.
Pour aller plus loin :
Nos modèles en droit de la copropriété :
Rubrique copropriété
Nos modèles en matière de :
Baux d’habitation
Baux commerciaux
Baux professionnels
Location meublée
Location saisonnière
Location de parking
Transaction immobilière
Location d’emplacement publicitaire
Les congés du locataire sont régis par les dispositions des articles 12 et 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Le locataire de son côté peut donner congé à tout moment (article 12 Loi du 6 juillet 1989). Il devra respecter un préavis de trois mois qui peut être ramené à un mois dans les cas suivants :
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier.
Si c’est le locataire qui a résilié le bail, pendant le délai de préavis, le locataire est redevable des loyers et des charges sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
Le locataire est déchargé de son obligation de paiement à la remise des clés
Les congés du propriétaire sont régis par les dispositions des articles 10, 11, 13 et 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Le bailleur ne peut adresser congé à son locataire que pour l’échéance du bail et en respectant un délai de préavis de 6 mois(article 15 Loi du 6 juillet 1989) Le congé doit par ailleurs être nécessairement fondé sur :
Si le bailleur ne donne pas congé le contrat de bail est soit reconduit tacitement (si nul ne se manifeste) soit renouvelé (si les parties, bailleur et locataire, se rapprochent pour signer un renouvellement du bail). Ainsi, à la différence du locataire, le propriétaire bailleur ne peut pas donner congé en cours de bail, à moins que le locataire ne respecte pas ses obligations et que le propriétaire demande la résiliation judiciaire du contrat de location ou la mise en jeu de la clause résolutoire.
Le bailleur qui souhaite renouveler le contrat de bail à son locataire et augmenter le loyer devra lui adresser un congé avec offre de renouvellement.
Le congé du bailleur sera adressé au locataire. Des règles spéciales concernent les époux et les partenaires d’un PACS, ainsi que les personnes âgées à faibles revenus.
Pour les congés donnés par le bailleur : Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier.
Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier.
Si c’est le bailleur qui a résilié le bail, pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.
A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués
Au terme du préavis, un état des lieux doit être « établi contradictoirement par les parties lors (…) de la restitution des clés, ou à défaut par huissier de justice » L’état des lieux doit être dressé, soit :
Contradictoirement.
La fin du délai de préavis emportant la fin des effets juridiques du contrat de location, le propriétaire se verra contraint de restituer l’éventuel dépôt de garantie.
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.
Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.
A défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire.
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation.
Retrouvez dans nos guides des congés du locataire et du propriétaire 15 et 20 pages de précieux conseils, jurisprudence, et réponses à toutes vos questions :
>> Le guide des congés du propriétaire, + d’infos
>> Congé du propriétaire pour habiter, + d’infos
>> Congé du propriétaire pour vendre, + d’infos
>> Congé du propriétaire pour motif légitime et sérieux, + d’infos
>> Le guide des congés du locataire, + d’infos
